房地产周期波动.ppt

中国房地产业的起步较晚，经历的时间也较短，在20多年时间中，前13年（1979-—1991年）基本上属于恢复阶段。周期性难以显现，后10年（1992—2001年）在市场经济推动下，才形成一定的规模，周期性波动特征开始显现了出来。第30页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三中国的房地产经济周期从全国来看，1992年、1993年高速增长期，可以看作是繁荣阶段；1994至1996年可以看作是衰退阶段；1997至1999年可以看作是萧条阶段；1999至2000年可以看作是复苏阶段；从2001年开始进入新一轮的繁荣阶段，形成新的波峰。真正科学地考察房地产业发展周期性，还需经历若干周期、更长的时期，才能得出比较符合规律性的正确的结论，目前的研究仅仅是初步的探索。第31页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三二、房地产经济周期的阶段及表现房地产经济周期运动过程可简单描述如下：经济增长对物业的需求刺激建筑业的发展经济繁荣进一步刺激物业需求新建物业超过实际需求产生过剩物业积压物业需求迅速减退进入调整期物业需求逐步消化现存量进入恢复期物业供求关系达到平衡阶段新的经济增长使物业需求大于供给开始新一轮经济周期运动。第32页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三图：房地产经济周期的四个阶段第33页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三1、房地产周期的阶段性和特点就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。表征是房地产价格，以及租金水平的波动。第34页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三第一阶段——繁荣阶段交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。第35页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三第二阶段——衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。第36页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三第三阶段——萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下降供给量严重超过需求量商品房空置率急速上升导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。第37页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三第四阶段——复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。第38页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三三、房地产周期波动的形态（1）随机波动/短期无规律（2）季节波动/有规律（3）经济周期/多次重复发生，但时间、波幅、持续时间不同。（4）长期趋势/相当长时间的影响。各种经济循环示意图经济活动随机波动长期趋势商业循环季节波动时间第39页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三三、房地产周期波动的形态把房地产周期的时间序列划分为长期趋势、景气循环、季节波动、随机波动待四种形态。（一）长期趋势反映房地产业发展过程中长时期的总量变化超趋势。房地产业发展的长期趋势主要受人口增长、城市化进程、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。一般说来，由于土地资源的稀缺性和国民经济总量的发展，房地产业在较长时期的持续运动过程中，基本上都表现出一种增长的趋势。尤其是在经历经济起飞过程后，往往持续较高的经济增长率，使房地产业在此阶段的长期趋势也表现出较快的增长态势。第40页，讲稿共72页，2023年5月2日，星期三(二)景气循环所谓景气循环，就是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。影响不动产景气循环的主要因素有：存量房的调整、就业与收入水平的变化、地区人口的增长以及政府货币政策的变化等。与宏观