第11章房地产周期波动与宏观调控.pptx

房地产周期波动与宏观调控;第一节 经济周期的相关理论;经济周期的概念;房地产经济周期类型;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;第二节 房地产周期波动;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;2013-10-2;中国房地产周期波动的特征;影响房地产经济周期波动的因素有许多种，大体上可分为内生因素和外生因素两大类。; 所谓内生因素，是指房地产经济体系本身的内部因素，如收益率、投资、利率、通货膨胀率等。;所谓外生因素，是指房地产经济体系以外的对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素。; ——即直接影响房地产开发活动的宏观经济因素 财政政策 货币政策 产业政策 经济体制 区域发展政策 … ;→在粗放与集约的经济增长方式下，房地产需求的数量和结构会有很大的差别。（对土地、工业厂房、仓库等的需求与对高档写字楼、商务楼等的需求） →城市化进程将加剧对城市基础设施和普通住宅的需要，并影响人口流动和交通运输业的发展，对地价上涨和房地产业的发展产生强烈作用（战后日本经济复兴，城市人口剧增，形成了住宅市场的大繁荣；美国城市化进程中的郊区化，促进了市郊和卫星城市住宅物业的发展） → 技术和理念的革新也会给房地产市场带来冲击。（电梯的发明使超高层建筑成为可能,电脑的出现使在家办公成为一时提的时尚，并导致兼有写字楼和公寓的建筑的热销等。）;随机因素 ——包括战争、政治风波、地震、洪水、自然灾害等突发因素的影响。;房地产市场宏观调控;一、房地产市场宏观调控的目标及手段;目标：房价稳定 供求平衡 实现房地产业与国民经济的协调发展 手段：经济手段（土地政策、财政政策、货币政策 ） 法律手段 行政手段（价格指导，价格管制等）;1998年~2010年全国平均房价走势;1998年~2010年全国平均房价走势;1998年~2010年全国平均房价走势;;特点： 缺乏战略调控意识，过于重视政策调控手段 “边看边调“，多以通知、意见而非法律法规形式下发，临时性特征明显，属于短期行为 政策重复使用，???度不断加码（货币、土地、税收政策） 政策变动摇摆频繁，缺乏持续性 政策制定不严密，漏洞太多或难于执行 政策效果显现具有滞后性;问题 住房保障体系缺失：98年房改时确立经济适用房是住房供应的主体，政府将为70-80%的居民提供经适房；03年经适房改为保障性住房；将大部分人群的居住问题扔给了市场，变相推动房价上涨 住宅供应结构失调：09年住房供地7.64万公顷，其中保障性住房供地占13.6%，10年住房供地12.54万公顷，保障性住房供地占19.6%，580万套保障性住房完成不到7成。 对经济和产业结构产生了重大影响，土地供应制度导致大量资金沉积在土地中 抑制房价的目标落空，高房价日渐成为社会民生焦点问题;中国未来宏观调控政策走向;房地市场泡沫;房地产泡沫的概念;房地产泡沫的形成;房地产泡沫的形成;房地产泡沫对宏观经济的影响;房地产泡沫对宏观经济的影响;房地产泡沫对宏观经济的影响