第五章 房地产评估(第一讲).ppt

南京财经大学会计学院 例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％ 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 注意： 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 房地产评估的成本法 太原化工股份有限公司供水分公司部分实物资产及土地使用权项目资产评估案例 南京财经大学会计学院 无形损耗 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。 可以在成新率确定的基础上作适当减价修正。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元） 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 总结： 以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。 评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。 以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余使用年限，并进行年限修正。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 课后作业： 　 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 １５０００m2，该地块的土地征地费用为每亩 1０万元，土地开发费为２亿元／平方公里，土地开发周期为２年。第一年投入资金占总开发费用的３５％，开发商要求的投资回报率为１０％，当土地出让增值收益率为１５％，银行贷款年利率为６％。试评估土地的价格。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 1.计算土地取得费 　　土地取得费 ＝10万元/亩＝150（元/平方米） 　　提示：1亩＝667平方米 2.计算土地开发费　　土地开发费 ＝2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米） 　　提示：1平方公里＝106平方米 习题讲解 南京财经大学会计学院 3.计算投资利息 　　土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则　　土地取得费利息＝150×[（1＋6%）2－1]＝18.54（元/平方米）　　土地开发费利息＝200×35%×[（1＋6%）1.5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1] 　　＝10.23（元/平方米）　　 习题讲解 南京财经大学会计学院 4.开发商利润＝（150＋200）×10%　　 5.土地出让增值 　　＝（取得费＋开发费＋利息＋利润）×15%　　前五步之和（没有税费）6.计算土地价值。 土地单价＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5） 　　＝150＋200＋18.54＋10.23＋35＋62.07　　＝475.84（元/平方米） 土地总价＝475.84×15 000＝7 137 600（元） 　　　　 习题讲解 概述 主要讲房地产的特征及其所导致的房地产评估的特殊性。 概述 主要讲房地产的特征及其所导致的房地产评估的特殊性。 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 成本法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 假设开发法在房地产评估中的应用 南京财经大学会计学院 适用范围 基本思路 新开发土地评估★ 旧建筑物评估 案例与习题 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产； 单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜； 房地产评估的成本法 基本思路 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。（重置成本） 南京财经大学会计学院 本部分主要针对两类评估对象： 新开发土地资产 旧的建筑物资产 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 新开发土地评估中的成本法 新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 理解“三地” 生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地不具有城