房地产经营管理第五章_房地产价格评估.ppt

房地产经营管理 21世纪房地产系列教材 北京市高等教育精品教材立项项目 房地产经营管理 主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤 中国人民大学出版社 第五章 房地产价格评估 5.1 房地产估价概述 5.11房地产估价的概念 房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格的因素基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格(或价值)进行估算和判定的活动。 5.1.2 房地产估价原则 1.合法原则 2.最佳使用原则 3.替代原则 4.估价时点原则 5.1 房地产估价概述 5.1.3 房地产估价程序 1.明确估价基本事项 2.拟定估价项目的工作方案 3.搜集估价所需资料 4.实地勘察估价对象 5.进行最佳利用分析 6.选定估价方法并进行估算 7.选定估价结果 8.撰写估价报告 9.估价资料归档 5.2 成本法 5.2.1 成本法基本理论 基本原理 成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。即： MV=LV+IV 式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示为： MV=LV+（RCN — D） 5.2 成本法 5.2.1 成本法基本理论 成本法估价步骤 （1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。 （2）估算土地价格。 （3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本。 （4）估算建筑改良物的折旧。 （5）估算附属改良物的重置成本及折旧。 （6）求出房地产价格。 5.2 成本法 5.2.2 重置成本估算 1、成本类型及构成 2、重置或重建成本估算方法 （1）工料测量法 （2）分部分项法 （3）单位比较法 （4）指数调整法 5.2 成本法 5.2.3 折旧的估算 1.折旧原因 折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因：实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。 2.折旧的估算 （1）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于（C-S）t/N 。（2）按照双倍余额递减折旧法，建筑物的折旧额等于C-C（1-2/N）t。（3）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于C（1-q）。 5.3 市场比较法 5.3.1 市场比较法基本理论 市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等，它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法。 在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有关参数的求取。 5.3 市场比较法 5.3.2 市场比较法估价步骤 1.搜集交易实例 2.选取可比交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正 6.进行区域因素修正 7.进行个别因素修正 8.确定比准价格 5.3 市场比较法 5.3.3 回归分析法 其基本公式为： Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+βNXN+ε 式中，Y为价格或租金；α为常数；β为系数；X为影响价值的因素变量；ε为因素变量不能解释的价格差异。 5.3 市场比较法 5.3.4 基准地价修正法 基准地价修正法是将 基准地价作为市场比较法中的“可比 交易实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、 个别因素修正，得到某一宗地价格的 评估方法。基准地价水平和基准地价 修正系数，应以当地政府公布的标准作为 估价依据。 5.4 收益法 5.4.1 收益法基本理论 1.原理及适用范围 收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价值的方法。 2.收益法估价步骤 （1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（5）估算年净收益；（6）估算适当的折现率；（7）选用适宜的计算公式，求出收益价格。 5.4 收益法 5.4.2 净收益估算 1.潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3.经营费用估算 4.净收益估算 5.4 收益法 5.4.3 折现率估算 1.市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上搜集3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的