北京复地西绒线26号项目营销策略总纲.ppt

08年西绒线26号项目整体销售业绩 渠道推广强度与效果统计 推广渠道强度与效果关系分析 推广诉求——8月 树立新形象 金融街户外： 广告主题：瞰北京正中的海 推广诉求—— 9月 地段价值+产品价值 新浪首页文字链 广告主题： 300万大剧院华宅 紫禁城畔 精装华宅 推广诉求—— 10月 细化地段价值 新浪首页文字链 广告主题： 毗居皇城 旺地静宅 推广诉求—— 11月-12月 逆势热销 树立口碑 新浪首页文字链 广告主题： 200万 故宫旁名宅 推广诉求效果分析 2008年一场由金融海啸演变成的经济危机，以“多米诺骨牌”摧枯拉朽般的速度席卷全球，在世界经济危机的影响下，中国经济形势变化很快，经济增长由上升渐趋下降。 展望2009年，世界经济面临衰退的可能性在增大，危机仍继续向纵深发展，将诱发新一轮的全球经济动荡，短期内国际宏观经济环境趋紧的局面难以改变，全国经济下行风险也仍未消散 ，经济前景不容乐观 。 绝版稀缺核心地段，权利象征价值 产品分析——项目地段价值 项目属性关键词：稀缺地段：内城便利交通：西二环、宣内大街……教育配套：实验二小、八中、鲁迅中学……产品设计：天生条件不佳，后天打造力强； 顶级品牌精装、国际大师设计、诗 意园林理念……独享资源：中南海、国家大剧院…… 产品分析——本体数据 总建筑面积：83670㎡ 其中：地上建筑面积：54070㎡ 地下建筑面积：29600㎡ 住宅建筑面积：47762㎡ 商业建筑面积：6200㎡ 地下车库及设备用房面积：29600㎡ 2#可售面积17559 ㎡ 3#可售面积16514 ㎡ 机动停车位：地上5辆，地下380辆 1＃楼为回迁楼、2＃和3＃为商品房、 1＃楼和2＃楼之间相连裙楼为商业用房。 3梯9户 梯户比 净高2.8米，实际层高2.5米 层高 待定 会所功能 7.8元/月*平米 物业服务收费标准 高地物业 物业服务 2010年6月 交房时间 市政收费 水电燃气 地板辐射采暖，市政收费 采暖 橱柜：劳斯；卫浴：汉斯格雅、杜拉维特；分户式中央空调；多层复合地板； 精装品质 FDL法布里奥 精装设计 5000元/平米 精装标准 4.24 容积率 0.3 绿化率 产品分析——附加数据 A A反 B反 B C D E F G 产品分析——产品盘点 2 15 13 9 0 可售 4 22 15 13 0 剩余 顶层复式 12层以上 8至11层 4至7层 1至3层 　 2 3 5 4 8 9 2 2 0 4 可售 4 5 7 5 8 9 3 3 3 7 剩余 顶层复式 A反 B反 G F E D C B A 　 A、A反户型为180平米三居户型 南向，采光好。客户认同度高。 三居产品，满足客户使用需求。 具备样板间展示条件。 不足为次卧及书房空间较小 C、D户型为66至77平米一居产品。 面积相对较小，总价低。客户接受程度高。 G户型为130至150平米两居产品。 东向，10层以下景观价值较低，10层以上景观有明显提升。 东向面宽大，客厅及卧室均为东向，10层以上为性价比最高观景产品 产品分析——明星户型 E户型为150平米两居产品。 西北向，采光差。严重影响户型价值。 临路有噪音影响 景观价值较低 F户型为150平米两居产品。 东北向，采光较差。严重影响户型价值。 主卧与次卧相隔距离过近，影响私密感。客厅无采光窗，户型格局较差 10层以下景观价值较低，10层以上景观有明显提升。 B户型为127平米三居产品。 动向局部视野被3#楼遮挡 东向，10层以下景观价值较低，10层以上景观有明显提升。 户型利用率高，功能空间丰富。 产品分析——瘦狗户型 产品分析——价格 3#楼推出 项目预计明年10月推出3#楼产品，将增加项目的大户型高端产品线。 拟受均价35000元/平米 产品面积为380平米至560平米三居与四居产品，一梯一户。 总价区间为1330万至1960万。 2#楼剩余货量为3.466亿元(按照销售底价计算） 41,141 46,881 单价 33,469 37,934 单价 7,048 9,138 面积 7,048 9,138 面积 289,955,764 428,418,951 总价 235,885,986 346,656,536 总价 49 53 　 49 53 套数 去除复式 剩余产品 　 去除复式 剩余产品 　 剩余可售产品表价 剩余可售产品底价 产品分析——单价 单价关系分析 从市场情况看，西城区内同类竞争产品大部分均集中在30000至35000元/平米单价，而超过35000元/平米客户将出现明显的抗性，而超过40000元/平米客户将不接受。 项目单价区间30000至