2016年年02月北京嘉厚·炫城国际项目2016年年营销策略执行总纲.ppt

2012年度营销费用统计 营销策略-营销策略分述 2012年度营销费用说明 营销策略-营销策略分述 项目整体销售金额预计为4.42亿元，营销总费用支出计划占总销金额的3%，因此整体营销费用预计为1326万元。 其中，推广费用及管理、佣金费用各占1.5%，分别为663万元。 年度 比例 金额 2012年度 60% 398万 2013年度 30% 198万 2014年度 10% 67万 合计 663 用心 钜献ProfessionalService With Heart 携手并肩，共创奇迹2012 营销管理中心 2011-12-31 * * * * * * * * 市场定位 独栋： 区域品牌企业孵化器 企业、政府办公升级首选 平谷区域内的稀缺性产品，市级工业园区马坊工业区内唯一一块金融商服用地，生态办公、星级服务的产品品质注定了独栋产品将成为区域内高端品牌企业和政府机构的首选。 公寓： 潜力型房产投资品 商务行宫、企业办公，教育陪读、养老结婚等居所 潜力房产投资品，低总价、不限购，宜商宜住，精装交付，超值所选；园区中高层商务行宫；生态自然。 写字楼：成长型中小企业孵化器 创智型、现代服务型、高新技术型等成长型中小企业首选 服务于马坊工业园，服务于物流基地，服务于平谷经济的中小微成长型现代企业，平谷区首个面向大众的真正意义的写字楼，公共区域精装修，高端写字楼，接驳国际。 商业：马坊商业新中心 购物、餐饮、休闲、娱乐等一站式体验服务 根植马坊工业园，辐射马坊新城，打造马坊新的商业中心，凝聚人气，带动公寓的热租热销，为区域地标炫城国际注入活力与灵魂。 项目分析与定位-项目定位 由于区位的原因，较远距离的企业在项目设总部将面临员工上班难的问题。 故项目企业独栋客群首先定位于即将入驻及已入驻园区（包括物流等其它园区）的企业，其次为平谷一带有实力的企事业单位。 加 独栋客户定位 项目分析与定位-客户定位及素描 以政务、商务自用型客户为核心主力客户 目标客户：马坊镇及周边区域私营企业、政府机关等 客户特征：企事业单位为主，以物流、科技、光伏产业等马坊科技园区相关联产业为主的决策层； 主要关注因素：区位交通、形象、总价、物业管理 核心客户特征 年龄 30-50岁 区域 马坊镇及周边区域 年收入 50-120万以上 置业目的 政务商务自用 产品诉求 地段、物业管理、开发商品牌等 独栋客户定位 项目分析与定位-客户定位及素描 园区生产企业——需要更优越办公条件的园区企业。 平谷区企业——寻求性价比、寻求优越办公场所、与园区有业务。 园区服务企业——如物流企业办公、配套服务企业等。 园区或周边事业单位——在管委会大楼没有位置的其它园区或周边事业单位。 加 写字楼客户定位 项目分析与定位-客户定位及素描 以自用办公型客户为核心主力，同时兼顾部分商务投资型客户 I 核心客户：自用办公型客户，以本地企业客户为主，从事物流、高科技、新能源等产业的上下游服务企业及各类培训机构、律师事务所、会计师事务所等商务、生活所需智力型服务机构等为主； 客户特征：了解马坊，熟悉马坊，切合马坊产业特征的成长型、中小型服务机构等 成交面积：小间购买 主要关注因素：项目整体形象、面积、价格、办公便捷度、交通、配套、升值潜力、物业管理等 写字楼客户定位 II 辅助客户：商务投资型客户，以本地、周边及市内投资客户为主，部分为中型企业，购买写字楼自用一部分，剩余部分对外出租 客户特征：政府官员、私营企业等，多集中在能源、高科技、信息技术等行业； 成交面积：整层购买或多层购买 主要关注要素：物业增值空间、投资回报率、总价、区域发展前景、交通等 项目分析与定位-客户定位及素描 投资客——被限购，有投资意愿，看好马坊工业区发展的人，以平谷区为主，以顺义、三河为辅。 园区职员——在园区工作，为图工作生活方便，看好低总价。 园区周边人群——马坊附近从商或工作，被限购或资金能力有限。 灰色收入人群——度假、约会的第二居所。 特殊需要人群——看好教育配套、对S3号线有预期的人群。 加 公寓客户定位 项目分析与定位-客户定位及素描 以投资型客户为核心主力客户，同时兼顾养老/婚房等自用型客户 I 核心客户：投资型客户，以平谷本地及项目周边地缘性客户为主，以私企业主、企业中高层、公务员、教师等人员为主； 客户特征：事业小成，有资产增值理念 成交面积：50平左右小户型，总价30-50万元； 主要关注因素：价格、户型面积、投资回报率、升值潜力、交通、区域发展前景等 II 辅助客户：自用型客户，以熟悉平谷的北京老年人和周边年轻人为主，养老或婚房需要 客户特征：已退休，看重生态宜居环境，或初入社会积蓄不多但需购房结婚，作为过渡性居所； 成交面积： 50平左右小户型，总价30-50万元 主要关注要素：价格、区位