营业税改征增值税准备.ppt

甘肃方正税务师事务所注册税务师：方斌国提纲：房地产行业“营改增”对税收负担的影响分析增值税营改增的方案及房地产行业“营改增”的时间安排房地产业营改增的效应房地产业营改增可选的过度办法价税分离，收入不含税、外购进纳税单独反映，可以抵扣销项税金计税方法：应纳税额=当期销项税-当期进项税当期销项税=当期不含税销售收入*适用税率当期进项税=购进货物劳务取得发票注明税额特征：税率一致仅就增值额征税。增值税概述营业税改征增值税方案及试点情况《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》关于税制改革的目标：扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收。2011年政府工作报告：深入推进重点领域改革中提出：在一些生产性服务业领域推行增值税改革试点营改增方案：指导思想基本原则建立健全有利于科学发展的税收制度，促进经济结构调整，支持现代服务业发展。统筹设计、分步实施；全面协调、平稳过渡；规范税制、合理负担。营业税改征增值税情况未改的行业：房地产、建筑业；金融保险业、传统服务业房地产、建筑业营改增的效应：其他企业可以抵扣，减低税收负担，重复征税将在很大程度上减少，有利于资产的流动。已改行业的税收负担：交通运输业、有形动产租赁上升；其他行业基本持平或者下降；特别是建议计算征税的下降幅度较大。房地产建筑业营改增时间安排：计划2015年初，由于税率、过度措施未达成一致，可能延迟在2014年4月份。1234房地产行业“营改增”对税收负担的影响分析开发项目成本项目及结构成本结构=成本项目比可以抵扣进项税的成本项目金额招拍挂取得土地使用权、拆迁补偿是个问题。计算扣除11%（受让无形资产）；拆迁补偿3%，被补偿要纳税。计算公式：010102可抵扣成本率=可抵扣进项税的成本/总成本02各成本项目实际可以扣除的进项税各成本项目支出可抵扣的进项税计算公式=各项目可抵扣进项税/成本项目金额外购项目进项税率进项税占成本外购项目金额的比重，计算公式：可抵扣进项税/外购项目金额进项税的大小取决于成本项目比重大，外购项目可抵扣并且抵扣比例大；建筑安装支出占64.43%、100%可以抵扣，抵扣率占11.98%，其进项税占总进项税的79.08%是决定税负的关键。01另一项目情况：链接02分析结论税率与税负变化“11%和17%”想说爱你不容易！项目：税率税负利润A11%2.71%17.64%17%8.57%-10.75%B11%4.94%8.94%17%10.2350.63%房地产业营改增难点——纳税人及收入确定：纳税人确定：注册定、项目地收入分阶段：认购、预售、销售；销售方式：应税收入的确定情况复杂；土地使用权成本的进项税竞拍拆迁补偿01税率差较大，甲供将增加，结算速度加快，和施工企业的博弈，资金压力会增加。04涉及上下游行业多，实际核算水平参差不齐，部分外购项目难以取得专用发票02建筑劳务专业发票难取得，施工成本增加03房地产业营改增难点——进项税