资产评估学教程(第五版)第四章---房地产评估.ppt

第四章房地产评估;一、房地产的概念和特点;《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

《资产评估操作标准意见〔试行〕》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可别离的局部统称为房地产。

《资产评估准那么——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。;〔2〕建筑物;2．房地产的特点：;土地的特性房地产的特性房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。

1.土地的自然特性

〔1〕数量的有限性〔不可再生性〕

〔2〕位置的不可移动性

〔3〕效用的持久性

〔4〕效用的差异性;2.土地的人文特性

〔1〕用途的多样性

〔2〕供给的稀缺性

〔3〕经济地理位置的可变性

〔4〕可垄断性

3.建筑物的特点

〔1〕建筑物不能脱离土地而独立存在

〔2〕建筑物的使用寿命是有限的

〔3〕建筑物属可再生性社会资源;4.房地产〔不动产〕的特性

〔1〕位置固定性

〔2〕使用长期性

〔3〕投资大量性

〔4〕影响因素多样性和复杂性

〔5〕保值增值性;二、房地产价格的特性

〔一〕土地价格的特殊性

1.价格构成的特殊性

2.价格决定机制的特殊性

3.市场供求关系的特殊性

4.价格呈不断增长趋势

〔二〕房地产价格的特性

1.房地产价格构成的复杂性

2.房地产价格具有明显的区域性、个别性

3.房地产价格具有较强的政策性;我国土地价格的特殊性

在我国实行国有土地所有权与使用权相别离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。

;三、房地产价格的种类;;;四、影响房地产价格的因素;〔三〕个别因素

指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1.影响土地价格的个别因素

2.影响建筑物价格的个别因素;五、房地产评估的原那么

1.合法原那么

2.最高最正确使用原那么

3.房地综合考虑原那么

4.区域及地段原那么

六、房地产评估的目的和价值类型

1.单纯的房地产交易市场价值或非市场价值

2.企业价值评估采用本钱法涉及到得企业中的房地产

在用价值〔按房地产对企业作奉献的方式评估其价值〕

3.财务报告目的涉及的房地产按会计准那么要求的价值类型;;第二节房地产价格的本钱法评估;〔一〕估算取得待开发土地的本钱

取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。

1.从农村征地取得土地

〔1〕国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包

括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。

〔2〕支付给政府的土地使用权出让金。

2.从城镇出让取得土地

〔1〕为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。

〔2〕支付给政府的土地使用权出让金。

〔二〕估算土地开发本钱

1.根底设施建设费

2.公共配套设施建设费;〔三〕估算管理费用

〔四〕估算资金本钱

注意：

〔1〕无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；

〔2〕计息根底＝土地取得本钱+土地开发本钱+管理费

〔3〕根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。假设开发费是均匀投入，那么按资金投入时间的一半计息。

〔五〕估算税费

〔六〕估算投资利润

利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费〔包括管理费用〕，

也可以是开发后土地的地价。

*注意所用利润率的内涵。;[例题]

某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用〔包括税费〕5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

1.估算土地取得本钱

土地取得本钱＝出让金＋拆迁费

＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米

2.估算土地开发本钱

土地开发本钱＝开发费＋其他费用