陕西汉中市万邦时代广场营销策略及执行汇报 48页.ppt

强势消化中心商业区，拉动周边商业街的销售 开盘阶段销控策略 分阶段营销推广步骤 第一阶段 第二阶段 第四阶段 持续销售期 12月- 08年2月 尾盘销售期 2008年6-7月 开盘期 07年8--11月 第三阶段 第二开盘期 2008年3-5月 销售率40% 销售率70% 销售率90% 销售率95% 阶段任务：热销概念广泛炒作,引导舆论导向 * * 全面提升城市现行商业标准 1、什么才是我们真正撬动市场的核心按钮？ 2、如何完成项目的销售力塑造，进而达成项目的快速热销？ 本次呈报主要解决的两个问题： PART 1 营销战略研究 营销瓶颈研究:① 去化量问题 30万城市人口 VS 12万平米商业体量 瓶颈一:有没有这样的消费客层？能否支撑本案一定案量？ 案例研究（一） 北京华业行既有经验分享 錦繡大地物流港－－销售速度最快的京城鋪王 借鉴价值： 由传统的商铺，向金融投资类产品转换。 针对营销瓶颈①的解决战略思路： 扩大既有市场容量，增宽客群基础，向金融投资类产品转换。 产权式商铺 经营 出租 投资方式 产权式商铺+金融投资产品 营销瓶颈研究:② 价格问题 城市前所未见的[顶级价格] 瓶颈二:项目的顶级价格怎么让客户认同？ 案例研究（二） 北京华业行既有经验分享 華貿中心－－从8000元入市，两年内拉升至24000元的价值塑造典范之作 堅持整體傳播基調，堅持塑造大氣磅礴高端的整體形象。 堅持“借勢、發力、成勢”三步曲的長遠化品牌運作。 针对营销瓶颈②的解决战略思路： 打造项目产品综合附加值，提升项目整体市场号召力。 产品力 形象力 价格突破力 营销瓶颈研究:③ 消费者心理问题 前期负面舆论 VS 消费者的质疑 瓶颈三:如何通过有效的传播,强化消费者信心？并引导社会舆论? 信和疑,都只会让我变的更强。 针对营销瓶颈③的解决战略思路： 什么比赋都比不上一个简单的事实. 举例： 各媒体目标明确，清晰有逻辑的说出一个个客观事实. PART 2 营销策略规划 一、项目总体营销策略 通过中心商业区强势入市，拉动周边商业街的销售 二、总体营销推广策略 B、结合万邦的各招商及营销进程节点，采用[新闻记实性]手法，将汉中首席商业中心从无到有的全程展示出来。 C、同时针对项目销售进程，及各阶段的不同目的与市场需要，设计商铺的不同附加价值（如：5年10%回报等），给营销工作给予支持。 A、采用“整体形象带动销售行为”的核心营销思路 三、整体形象品牌力提升策略 原有形象价值分析 二个焦点： 汉中城市名片 汉中首席商业中心 缺乏传播体系的支撑与规划 首席商业中心的诉求过于表面 三、整体形象品牌力提升策略 10万㎡地标性商业集群，构筑大都会商业示范 整体形象定位： 项目理性化的传播语言描述 项目价值意义的传播语言描述 三、整体形象品牌力提升策略 整体形象价值定位： 待项目全部落成后， 将会形成城市的商业地标观摩热点， 中心聚集效应也会呈现！ 四、项目产品销售力综合提升策略 产品附加值提升回顾： （共提供三种不同方式的商铺产品） 中心商业区 5年包租 年10%固定回报 (面积约为:中心区商业的四分之三) 内街商业 ３年包租 年８%固定回报 独立商业 直接销售 四、项目产品销售力综合提升策略 安全创富式商铺，财富派蓝筹不动产 产品定位： 安全创富式商铺的价值体系: 5年包租+年10%固定回报+原价回购+银行担保+商业翘楚团队执掌经营+10万平米超大规模商业地标+主体全面封顶+招商完成70% 商铺： 国际一线品牌聚集经营模式下的市场培养策略、顶级商业团队经营，安全创富、投资无忧、回报率高 万邦时代广场： 汉中经济的未来驱动、大都会商业模式的前沿规划、汉中蓝筹股的投资远景 发展商： 推动城市发展的庄家、整合全球顶级团队、务实态度、前沿商业开发理念、社会公信力 核心价值： 安全拥有高投资回报的传世商铺 五、核心策略（清楚的焦点）——消费者价值体验模型 六、项目传播诉求策略(示范) 六、项目传播诉求策略(示范) 七、传播策略——消费者价值传播体系构成 工地现场＋户外广告＋卖场＋体系化销售物料 报纸/电视： 销售推动力 公关活动： 新闻发布会　商家签约会 事件营销： 立足西安，重庆等城市 新闻： 过度曝光策略 消费者 PART 3 营销执行战术 项目整体营销步骤与销售排期 第一阶段 第二阶段 第四阶段 持续销售期 12月- 08年2月 尾盘销售期 2008年6-7月 开盘期 07年8--11月 第三阶段 第二开盘期 2008年3-5月 销售率40% 销售率70% 销售率90% 销售率95% 9月中旬开盘 分阶段营销推广