某楼盘策略总纲与销售执行.pptx

;本报告，是世联地产基于对金融街的理解，而对项目启动区作出的相关分析和切实可行的方案;;深圳未来将快速发展，深港一体化，推动深圳向世界先进水平迈进;深圳面临四大“难以为继”的危机： 土地、空间有限，剩余可开发用地仅200多平方公里，深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用。 能源、水资源难以为继，??? 深圳水资源短缺，是全国７个严重缺水的城市之一。人均水资源占有量仅为广东省的六分之一，全国的五分之一。 按照速度模式，实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入，而深圳已经是全国人口密度最高的城市，人口容量难以为继； 环境容量已严重透支，7条河流全部遭到污染，环境承载力难以为继;从《深圳市住房建设规划（2006-2010）》中看，未来新增住房人口的80％会在关外居住，大深圳已成趋势;“四大新城”五年内成型——深圳向多元化中心发展趋势日益明显，大深圳地产格局逐步成型;东部新城是深圳与惠州的城市连接体，主要依托惠阳大亚湾城市化的拉动;高房价提升龙华新城、体育新城新居民进入门槛，价格促使“大深圳”新城发展的必然;1.深圳“四个难以为继”;巽寮湾拥有丰富的山、海、湖高端度假资源;“大深圳”的海资源形成五个滨海区域认知;现阶段定位——深圳市东部旅游服务基地和海滨旅游度假区;云顶天海;滨海区域1——梅沙;梅沙受土地资源的限制，未来的发展空间较为有限;梅沙与深圳同步增长的高房价，必然使新进入者市场进入门槛增大，向东延伸成为 “大深圳”海资源发展的必然;大鹏半岛未来有发展成为国际级旅游度假区的构想，度假休闲功能高端化，但仍处于规划阶段，进程缓慢;1;大、小梅沙基本开发完毕，大梅沙还有3块不临海的住宅项目用地（估计少于500亩）;海，向东延伸！;大亚湾中心区——行政金融商务区，总南区主要包括猴仔湾、小桂湾、小鹰嘴，主要以金融、商务和高尚住宅为发展方向，完善星级酒店、高尚住宅、商务写字楼、旅游休闲度假功能。 猴仔湾（4平方公里） 猴仔湾位于哑铃湾的西部，三面依山，一面傍海，内有湖泊，自然条件非常好。规划初步考虑为：一是在猴仔湾内湖南部低洼处打开一个缺口，在湖内外形成环流，以提升湖内海水的交换能力，改善水质；二是在前进湾至衙前湾一线建设滨海步行景观大道，在大道外侧的景观建筑后面布置允许机动车行驶的街道，并将连接小鹰嘴一带的滨海公路延伸至小桂湾；三是沿猴仔湾内湖周边及半山建设高尚住宅，在猴仔湾的临海地段建设金融商务区。;猴仔湾受历史原因影响，土地被较小分割，难以形成强势区域影响;;熊猫金海岸：占地1.65平方公里 项目分期：熊猫金海岸将分期开发。首期20万平方米规划设计一次到位，准备3年内完成建设，计划2012年之前完成项目全部的投资建设。 项目规划：自然景观与完美的人工设施巧妙结合，修建幽雅恬静的品茶亭、海景餐厅、轻松休闲的海之螺广场、海之贝广场、儿童乐园、海景套房、望海别墅等 项目分区：四个功能片区，即大众海滨旅游区、文化娱乐区、高尚别墅区、运动休闲区和高尚海滨休憩区 度假区定位：中国沿海地区第一个商务型海滨休闲度假目的地”，打造“大亚湾及邻近地区世界知名企业的接待、培训、度假中心；大惠州亮丽的大门户，大亚湾惬意的后花园；大亚湾环境优美的高尚旅游社区；大亚湾人与自然和谐共处的滨海休闲度假胜地。 ;;巽寮湾拥有丰富的滨海高端度假资源和海岸线，需要解决的问题就是如何提升巽寮湾滨海度假认知;将生活与度假有机融合。 在自然环境中不仅是度假，而且是居住的生活方式 这种全新的生活方式开始走进滨海的视野。赋予滨海本应拥有的海岸生活。 ;;未来2-3年内市场供应的缺失,深圳市场滨海项目供应匮乏;竞争项目分析;2007年;竞争战略一：抢占市场先机，抢先入市;竞争战略二：建立滨海超级大盘的高度;;让本项目成为金融街品牌战略执行的必然选择, 而不是机会主义者。;Q3 启动区销售在本项目大盘运作中的地位;;万科经典案例:主导性开发区域开发品牌;大势：大深圳背景下的海洋梦想;;小于60分钟车程，客户以第一居所为主要物业形态;景观物业 休闲度假 心情释放 崇尚自然 有钱有闲;城市;本项目位于距深圳60-90分钟车程范围内;珠三角形成以广州、深圳两极的跨区置业客户群，惠州跨区置业者以深圳为主;深圳在惠州跨区置业主要选择三种物业类型;客户的精确制导;度假客户多数倾向于选择与家人和朋友外出旅游度假；以单位为组织形式的外出旅游方式也比较普遍;度假客户群可分为以下类型;类型;个人客户以家庭度假客户和旅游客户为主，家庭客户重复度假性强，是度假项目主要目标群体;家庭度假客户是项目主要居住群体（吸引及增加人气） 启动区将成为“家庭型度