深圳金地天悦湾营销策略总纲暨销售执行报告.ppt

中国·深圳·观澜

2021豪宅革命元年;为卓越而来！;时间;工程概况;目标沟通;世联对目标的理解;目标解读1︱硬指标;1、整盘销售金额100亿意味着：成为深圳房地产历史上罕有的高速高价。;2、每年销售40亿意味着：上海、北京年度销售金额前三甲，深圳、广州年度销售金额第一位。;目标解读2︱软指标;1、金地品牌全国视野：引领趋势，打造金地华南独创的特色作品系;金地岗厦;2、地产行业全国视野：成为全国开展商尊崇并效仿的标版;3、豪宅客户全国视野：引发全国范围顶级豪宅客户的瞩目;世联案例：华润幸福里;目标解读;1;深圳现阶段豪宅开展现状：“地段+资源+物业类型〞

典型代表：香蜜湖1号、波托菲诺;——“我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。〞

——“喜欢华侨城的的社区环境，这边配套齐全。〞

——“在城市中心，这里配套还行，生活方便。〞

——“我选香蜜湖1号主要是它在市中心，配套好，交通好，将来孩子上学比较方便。〞

——“香蜜湖1号产品太密了，根本没什么活动空间。〞

——“香蜜湖1号周边环境不行，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降

低很多。〞

——“波托菲诺一期别墅的布局排得很密，感觉密度很大。外立面颜色搭配得比

较俗气。〞;深圳现阶段豪宅开展现状：“地段+资源+物业类型〞

典型代表：天麓、天涛轩;;水榭山;——“曦城是纯粹的别墅区，这一点很好，没有高层，显得有档次。〞

——“华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题，他们做别墅还是

比较有经验。〞

——“曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱，

真无法忍受过大的噪音干扰。而且外立面是白色的，太素了，没

品质。〞

——“水榭山户型不好，只有200多平的户型好一点，周边现在比较荒凉，未来平安问题不知道大不大。〞;“晋级豪宅仅以分解容积率便可实现。〞;;高端豪宅客户已形成的豪宅价值体系：

“地段+资源+物业类型〞;竞争市场总览：深圳豪宅之北向轴线;未来关内豪宅供给：豪宅高层化趋势明显。

〔豪宅片区资源型工程＋城市旧改工程〕;山景资源豪宅代表;??工程根本指标：

深南路以南/彩田路以西，金田路以东/福华三路以北

总用地:161900平米

总建面:1071780平米

商业19.4万；住宅23万；办公8万；公寓36.6万

容积率：6.5

预计入市时间：2021年下半年

预计开发周期：5年左右;关内豪宅竞争：2021年前众多资源型豪宅以相继推出市场，后续开发阶段将面临城市旧改型豪宅的陆续推出。;7;类型;工程指标：

位置：二线拓展区北部地铁四号线红山站附近

占地面积：6.2万平米

建筑面积：24.7万平米

住宅：17.28万平米

商业：7万平米

配套：0.17万平米

容积率：4.6

户型设置：

70-75平米——12％；89平米——40％

127平米——25％；147-160平米——23％

资源：龙华新城核心区城市资源

预计入市时间：2021年;星河住宅用地;2021年;;招商;关内资源型豪宅的剧烈竞争;;竞争下的思考：;全国豪宅开展趋势1;豪宅精装修：更注重产品设计、装修配置的细节;听听豪宅客户的声音：;全国豪宅开展趋势1;整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路；

追求极致，建筑物的外立面不允许出现一根管线；

采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区；

路面处理采用多种材质：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极；

自建水厂、独家引用活水循环系统、全天候循环过滤，水清见底；;;典型案例：地王公寓〔深圳〕

建成于1996年的地王大厦公寓迄今已有14年历史，作为罗湖蔡屋围片区的持久的热点楼盘，地王公寓一直保持与6～8年，甚至3～5年楼龄的工程同样的1.7～1.9万/平米的高价，而96年同期楼盘的售价仅0.8～1.4万/平米。工程持久的高价格源于日常完善的物管维护效劳，包括走道，大堂，电梯间，室内空间专门人员的各种清洁保养;听听豪宅客户的声音：;香港豪宅以其全方位领先的卓越品质而一直成为内地豪宅的标杆和开展方向，其中人性化、尊贵的物管效劳更值得我们借鉴;全国豪宅开展趋势;金地观澜——

走在正确的豪宅趋势上：;本工程豪宅领导者新标准——价值号召力;已经确定的产品打造方向：;定制STEP1：

Mockup工程样板间

金地观澜工程mockup工程样板间提前进行“领先客户深访〞，总结客户建议，实现客户互动;定制STEP2：

小众产品推介会

在样板房正式开放前，提前举办小型高端产品推介会，深入渗透产品细节打造品质，提升客户对产品价值的认知;张智强的个人精装修定制模式;1.硬性产品——定制化别墅庭院精装修;车库道