北京上古西雅墅营销策划提案.pdf

北京上古房地产经纪有限责任公司 2004.12.8 北 京 别 墅 市 场 简要分 析 2004年北京别墅七个特点 ： 1. 供应量缓慢回升 2. 价格水平略有上扬 3. 产品打造方面的进一步创新 4. 独栋别墅密度有所降低 ，小独栋产品依然受欢迎 5. 热点区域强者恒强 6. 消费群体构成变化明显 7. 城市别墅开始受到关注 1、供应量缓慢回升  截至今年8月底，北京推出别墅项目达179个，建筑面积约为 2100万平米。北京2004年上半年别墅开盘项目12个，总建 筑面积约51万平方米，市场供给量较去年有了明显的减少  下半年，别墅的供量将比上半年有所增加，由于市场向好， 部分持地观望的项目在下半年将会上市  据上古公司所知，立汤路沿线将有大量的项目问世，总占地 面积达万亩以上，短期内新增供应量较大。 2、价格水平略有上扬  上半年北京别墅新开盘项目均价为9732元／平方米，较2003 年开盘别墅项目略有上升  独栋别墅价格较去年有所下降  联排、叠拼等经济型别墅价格有所上升  有关北京别墅市场的状况将在后期服务中详细提供 3、在产品风格方面进一步创新 新增项目走出了千篇一律的老式别墅陈旧的模式，这使长久以来单调的别墅市场大 为丰富。有很多可资借鉴之处；  观唐项目，引入青砖灰瓦四合院中式庭院生活于别墅建筑，既有独家私密的多重 院落，又具备地下及二层高的垂直空间，其产品迎合了中、外买家对中国古典文 化的尊重与欣赏；  运河岸上的院子 ，以院落、河畔的自然风光为别墅的重要构成因素，强调了别墅 本体的实用性，以简洁大方的建筑主体和中国传统的“城墙灰”营造了现代本土化 的水墨画般平和、宁静的中国式家园，以顶级设计师和领先的建筑概念打造“大 匠和大象”的领时尚潮流的豪气；  西山美墅馆 ，利用原装进口的加拿大木制别墅 ，为西山生态环境中的豪宅别墅带 来了可持续发展的全新风尚和全新的生活理念。作为北京首个通过“木结构别墅 标准”的项目，其优于传统结构房屋的保温隔热、抗震、健康性能，满足了外籍 人士和不少海归人士的需求。  顺景园项目，提供了少有的500－2000平方米的室内空间，3.9米的建筑层高 ， 10余米的三层室内挑空和11万平米的私有、商务会所为金领阶层提供了一个豪 气十足的城市豪宅。 4 、产品密度降低  上半年新增项目平均容积率为０.55，较2003年开盘别墅项目平均容积 率０.6要低０.05，主要原因是低密度的纯独栋别墅产品入市比例有所 增加  上半年新增独栋别墅产品平均容积率为０.36，较2003年开盘的独栋别 墅产品平均容积率0.31要高0.05  上半年新增联排别墅平均容积率０.67，较2003年开盘联排别墅平均容 积率0.88要低0.21，联排别墅更趋低密度 5、热点区域强者恒强  从交通的便利性方面分析，别墅市场的热点地区多集中在城市快速路、高 速路沿线。  从成交量的角度分析，2004年上半年北京别墅（包括Townhouse）销售套 数约为2100套，销售面积约54万平方米，平均每天销售约１２套，主要分 布在昌平、大兴、顺义、朝阳、海淀等别墅热点地区。  从供应热点的角度分析，由于北京市政府规划，在2010年，北京的顺义区 将成为北京东部发展带上的卫星城，这里将出现绿色国际空港城和潮白河 旅游产业带；而拥有大片山水的海淀西北部地区将规划建设为具有良好自 然景观的生态办公区和高端居住区。而这些区域都是别墅建设的最佳地 段，从目前来看，别墅市场上最具吸引力的项目，多位于这两个区域内的 西山（海淀区四季青乡）、温榆河（昌平、顺义）、潮白河板块（顺 义） 。 6、消费群体构成变化明显  由于我国经济的持续向好，境外投资者不断增加，同时， 相当一部分别墅的老业主开始在需求活跃的市场上对现有 居所进行升级换代，别墅消费群体正从以往以境外人士为 主