2016年电大 2016年电大房地产法作业答案.doc

房地产法 作业答案 房地产法作业（1） 一、填空题答案 1、房地产民事关系、房地产行政关系、房地产经济关系　 2、划拨、征用 3、市县人民政府土地管理部门 4、国家、农民集体所有、宅基地、自留地 二、名词解释答案 1、房地产法：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 2、土地征用：是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。 3、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 4、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 三、选择题答案 1、B 2、C 3、ABD 4、D 5、ABCD 6、D 7、B 8、BC 9、D 10、ABC 四、问答题答案 1、 简述国家建设征用土地的法律特征 答案要点：（1）征地主体的唯一性 （2）征地标的的特殊性 （3）征地行为的强制性 （4）征地条件的补偿性 2、 简述我国《土地管理法》关于土地征用审批权限的规定 答案要点：《土地管理法》45条规定征用下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷。 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 3、土地使用权出让合同双方当事人的权利义务 答案要点： （一）出让人的主要权利 1、 解除合同。 2、 要求违约赔偿权。 3、 请求行政处分权。 4、收取土地使用权出让金的权利。 5、 收回土地使用权的权利。 （二）出让人的主要义务 1、依照出让合同规定，提供土地使用权。 2、出让人应向土地使用者提供有关资料和文件。 3、保证土地使用人取得的权利和义务。 （三）土地使用者的权利 1、解除出让合同的权利。 2、要求违约赔偿的权利。 3、对所出让的土地享有占有、使用的权利。 4、有依法转让和出租的权利。 5、有权在取得的土地使用权上设置抵押权。 （四）土地使用者的义务 1、缴纳土地使用权出让金的义务。 2、土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。 3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 。 4、土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务 五、案例分析答案 1、A省B市政府经研究决定在本市郊区兴建经济开发区。遂与被征地单位签定了《征地协议》，征地协议涉及的被征土地有60公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他土地30公顷，所征土地没有履行相关审批手续。后该《征地协议》依约履行，向被征地单位支付补偿费用三千万元。 问题：（1）市政府批准征地行为是否合法，为什么？ （2）本案应如何处理？ 答：（1）市政府批准征地的行为不合法。理由是：依照法律规定，征用基本农田，基本农田以外的35公顷或其他土地超过70公顷的，应该由国务院批准。除此之外的土地，征用应当由省，自治区，直辖市人民政府批准，并报国务院备案，本案中，征用土地50公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他耕地30公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府无权审批。因此，市政府的行为属于越权批准行为。 （2）对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征用，使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。 2、某工厂为扩大规模，拟投资建一个分厂，向县级人民政府申请用地5公顷，经县级人民政府批准使用属于甲村集体所有的耕地5公顷。随后，该工厂与甲村签订土地使用权出让合同，该合同规定，由甲村向工厂出让5公顷，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。 问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准工厂用地70年是否合法，为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？ 答：（1）该土地使用权出让合同无效。因为按照我国有关法律规定，集体所有的土地，必须先征为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工厂出让土地使用权是违法的，也是无效的。 （2）县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的，按照有关规定，工业用地最高年限为50年。 （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：应当首先由省级人民政府办理批准手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后在将土地使用权出让，工厂缴纳土