[2017年电大]年房地产法形成性考核册答案.doc

作业一 填空 1.房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。 主要包括宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部、委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规。 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产之间的权利义务关系。 土地征用是指国家和政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。 安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额。 （一）联系 相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。 联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。 （二）区别 1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。转让是转移财产权的行为。 2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。 3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。 （1）社会公共利益的需要 （2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。 （3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。 （4）土地灭失 　房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。 　 ： (1)宏达公司与环宇公司所签房地产转让合同无效。 (2)双方应互相返还房屋及钱款。 (3)因环宇公司存在过错，所以还应对宏达公司为此所遭受的利息、装修费 用等损失承担赔偿责任。 狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。 土地征用权是一项具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益的实现。第一、关于房地产权属的规定； 第二关于房地产开发利用的规定； 第三关于房地产交易的规定； 第四关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定； 第五关于社会化、专业化的物业管理的规定； 　1.告知被征地村组征地情况。 　　2.确认征地调查结果。 　　3.组织征地听证。 　　4.编制“一书四方案”材料上报审批。 　　5.将征地补偿费用预存到财政专户。 　　6.依法批准后，在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内由政府发布《征用土地公告》，在征用土地公告之日起45日之内由国土资源管理部门发布《安置补偿方案公告》。 　　7.三个月内将补偿费用支付给被征地村组。 8.征地批后监督检查。 房屋是一种特殊的特定物，其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后，合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续，还未取得房屋所有权，所以程某仍是房屋的所有权人，可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修，主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同，也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某，仍与程某签订购房合同，办理过户手续，其主观上具有恶意，所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。　1刘某可根据《合同法》第94条第（四）项的规定主张解除合同。在主张解除合同的同时，刘某还同时可以要求程某支付违约金刘某可坚持合同的效力，并基于程某的违约行为要求其承担违约责任。 土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。 根据《城市房屋租赁管理办法 》第六条的规定有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）权属有争议的； （五）属于违法建筑的； （六）不符合安全标准的； （七）已抵押，未经抵押权人同意的； （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 ⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时