2011年电大房地产法大作业4.doc

房地产法大作业（四） CDL 本次作业为综合测试，总分100分 一、名词解释： 1.房地产市场 答：是指国在土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让，房地产抵押房屋租赁等交易活动的总称。 2.业主大会 答：是指物业管理区域内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 3.房屋预售 答：即总商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未建设竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，又称“卖楼花”。 4.房地产权属登记 答：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。 二、单项选择：共10题，每题 分，共 分 1.房地产法律关系的主体不包括（ D ） A.中国建设银行 B.清华大学 C. 正在服刑的张三 D. 某公司财务科 2.房地产法律关系的客体不包括（ C ） A.土地 B.房屋 C.知识产权 D. 行为 3.下列不属于民事性质房地产关系的是（ B ） A.房屋抵押 B.房屋拆迁 C.房屋买卖 D. 房屋继承 4.关于土地承包经营权的保护，下列说法正确的是（ A ） A. 承包期内，遭遇自然灾害而需调整的，发包方可以调整承包地 B. 承包期间，承包方全家迁入小城镇落户的，应当依照法律规定收回其土地承包经营权 C. 承包方依法、自愿交回的土地必须用于调整承包地 D. 承包方在承包期内交回承包地，经过三年以上时间，可以再要求承包土地 5.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是（ D ） A. 土地承包经营权采转包、转让方式流转的，必须经发包方同意 B. 土地承包经营权采互换方式流转的，必须登记，否则无效 C. 承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同 D. 土地承包经营权采出租方式流转的，应当报发包方备案 6.下列关于临时用地，说法不正确的是（ B ） A. 两种情况下可以申请临时用地：建设项目施工和地质勘查 B. 国家对于临时用地的补偿费有统一的规定，土地使用者与所有者应遵守国家规定 C. 临时使用土地的使用者不得在临时用地上修建永久性建筑物 D. 临时使用土地的期限一般不超过2年 7.公用建筑面积不包括（ D ） A. 值班警卫室 B.垃圾道 C.楼梯间 D.阳台 8.房地产交易的形式不包括（ B ） A. 房地产转让 B. 房地产开发 C. 房地产抵押 D. 房屋租赁 9.对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件，下列说法正确的是（ C ） A. 按照出让合同约定已经支付80%土地使用权出让金 B. 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的35%以上 C. 按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，应以形成工业用地或者其他用地条件 D. 转让房地产时房屋已经建成，应当协助受让人取得房屋所有权证书 10.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，判断正确的是（ C ） A. 须经省人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准 B. 土地使用者不可以是个人 C. 必须依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押收益抵交土地使用权出让金 D. 实际运行中必须办理土地使用权出让手续 三、简答题：共5题，每题6分，共30分 1. 简述土地使用权出让各种用途及最高年限按。 答：最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5）综合或者其他用地50年。 2.简述契据等级制度、权利登记制度、托伦斯登记制度登记的特点。 答：契据登记制度的特点：（1）登记为物权变动的对抗要件。（2）登记与否不予强制。（3）登记实行形式审查主义。（4）登记无公信力。（5）登记簿采人的编成主义。（6）登记不动产物权变动状态。 权利登记制度的特点：（1）登记为物权变动的生效要件。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）登记采用强制主义。（5）登记簿采物的编成主义。（6）登记以不动产权利的静态为主。 托伦斯登记制度的特点：（1）登记不实行全面的强制主义。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）交付权利证书。（5）登记土地上的权利负担。（6）设置赔偿基金。 3. 简述国家建设征用土地的法律特征。 答： (1)征地主体的惟一性。(2)征地行为的行政性。(3)征地条