房地产建安业营改增政策及实务操作规范.pptx

房地产建安业营改增政策解析及实务操作 主讲人：樊秀园 2016年4月 主 题 一、房地产建筑业营改增下总体税负分析 二、房地产建安营改增税制详解及风险管控 三、房地产建筑安装业营改增中增值税发票的操作实务及风险规避管控 四、房地产行业营改增特殊业务的增值税处理 五、建筑行业营改增主要税务问题及应对策略 六、房地产建安业在营改增大潮中的商业模式规划 七、房地产建筑业营改增的内控管理思考 一、房地产建筑业营改增下总体税负分析 1、初浴“增值税” 10万 A B Ｃ Ｄ 海关 税务局 20万 30万 40万 3.4万 5.1万 6.8万 1.7万 1.7万 1.7万 1.7万 消费者 终级承担者 增值税类型 生产型增值税 消费型增值税 收入型增值税 C+V+M 一般物料(除固定资产外) 固定资产折旧 一般物料等厂 一般物料等厂 固定资产 2、全面营改增政策总体介绍 A、全行业覆盖营改增，一是已经实行增值税的行业，包括制造业和之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等；二是纳入营改增试点的四大行业，包括建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。 看点：抵扣链条打通，可抵扣项目增加，制造业和前期试点行业受益多多 B、房地产、建筑安装业分别由原来3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，但整个行业税负不会增加 C、金融业和生活服务业由原来5%的营业税税率改为6%的增值税税率，行业税负将明显下降 D、营改增对国家财政收入影响： 全国税收收入124892亿元增长4.8%； 国内增值税31109亿元， 营业税19313亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%。 3、房地产业增值税税负分析 假设企业为获得222万元的地产销售收入,获得了6.50万元的进项 项目 提供方 购买方 可抵扣税金 收入（含税） 税金 不含税收入 成本 可抵扣税金 税改前 0 222 营业税11.1 210.9 210.9 11.1 税改后 6.5 222 增值税200*70%*11%-6.5=8.9 200 200 22 影响 6.5 0 -2.2 -10.9 -10.9 10.9 3 +1.3 12.4 10.5 4.9 -6.2(2.8%) 总体税负降低 4、建筑业增值税税负分析 以江苏某建安企业的财务数据测算的税负 要获得多少进项税额才能与原营业税税率持平? 金融保险业的税负分析 生活服务业的税负分析 小规模纳税人的税负分析 X/1.03*100%=3% X=2.91% 6、营改增对财务报表的影响 A、收入减少 含税价格/（1+增值税税率）=11%/1.11=9.9% B、成本减少 适用17%税率的原材料成本下降14.5%; 适用11%税率的不动产\运输\电信服务等成本下降10%; 适用6%的服务成本下降5.7% 适用5%征收率的成本下降4.7% C、增值税变价外税而减少营业税金以附加增加利润 1、应交营业税=应交增值税时，不影响利润 2、当增值税税负下降时，利润上升 3、当增值税税负上升时，利润下降 8 72 0.2 17.89 二、房地产建安营改增税制详解及风险管控 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 附件：1.营业税改征增值税试点实施办法 　　2.营业税改征增值税试点有关事项的规定 　　3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定 　　4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定 （一）征税范围的界定 1、销售服务的征税范围 是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务 2、销售不动产的征税范围 是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等 3、销售无形资产征税范围 是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产 征税范围界定的几个焦点问题： 1、物业管理的定性使其纳入可以抵扣的范围 2、融资性租后回租从有形动产租赁纳入金融服务范畴，意味着其利息性质的租赁费不再可以抵扣进项 3、不动产租赁纳入区别于有形动产租赁归入两个不同的税目 4、将无运输工具承运纳税运输服务，区别无运输工具下“运输服务”与代理服务的差别 5、明确固定电话、有线电视、宽带水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税； 6、明确将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营