房地产“营改增”政策培训.ppt

房地产税制改革与经营模式变革 房地产“营改增”政策要点与应对方案培训 营改增前后税率对照表 行业 营业税率 过渡期项目划分 增值税率 备注 房地产开发 5% 老项目 5% 简易征收，不得抵扣。 11% 一般征收，可抵扣进项。 新项目 11% 一般征收，可抵扣进项。 建筑业 3% 老项目 3% 简易征收，不得抵扣。 11% 一般征收，可抵扣进项。 新项目 11% 一般征收，可抵扣进项。 项目跨越营改增期间认定方法： 一. 项目跨越营改增期间(即项目开发始于2016年4月30日前，销售结束于2016年5月1日以后。)认定问题，分两种方法： (一)以《建筑工程施工许可证》记载的开工日期来划分新老项目，记载开工日期在2016年4月30日及以前的认定为老项目，记载开工日期在2016年5月1日及以后的认定为新项目。 (二)未取得《建筑工程施工许可证》，但实际已先期开工的，以总包合同中注明的开工日期界定新老项目，方法同(一)。 营改增前后税负平衡表 行业 营业税率 增值税名义税率 销售毛利率 增值税实际税负 特别说明 房地产 5% 11% 30% 2.97% 此计算为成本项的进项税金可抵扣的理想状态，实际税负比理想状态更高。 50% 4.95% 50.45% 5% 60% 5.95% 80% 7.93% 100% 9.91% 建筑业 3% 11% 10% 0.99% 此计算为成本项的进项税金可抵扣的理想状态，实际税负比理想状态更高。 30% 2.97% 30.27% 3% 40% 3.96% 60% 5.95% 80% 7.93% 地产板块目前可能涉及新老项目认定的项目： 一. 香山公馆尚有商铺未出售，如果4月30日前出售不涉及增值税，如果5月1日及以后出售可认定为老项目。 此处有一个税收筹划： 如果商铺只是形式上开票销售，实际转为集团内部持有，有两种税收筹划方法： (一)4月30前内部销售，假设售价为1亿，房地产公司开具营业税发票，并缴纳营业税500万元，取得物业的内部公司直接全额计入固定资产，计提折旧，不存在增值税抵扣。 (二)5月1日以后内部销售，假设售价仍为1亿，房地产公司按老项目采取一般征收，开出增值税专用发票，其中价款9009.01万元，增值税990.99万元。由于房地产公司无进项可抵，实缴增值税990.99万元。内部公司取得资产和发票后，假设同为增值税一般纳税人，其中9009.01万元计入固定资产，后期计提折旧，990.99万元计入增值税进项税额，可在将来两年内抵扣销项税，也就是说，取得商铺的内部公司可以通过抵扣的方式，把房地产公司缴纳的增值税再抵减回来。 二.惠州项目由于无法在4月30日前取得《建筑工程施工许可证》，因此，将被认定为新项目，所有成本支出都应按照增值税一般纳税人的要求，取得增值税专用发票，以备抵扣。 三.桂林项目，由于房地产公司只是管理方，相关证件取得情况及今后销售方式、方法不太了解，但原理是一样的。 四.建筑公司，目前情况不清楚。 房地产开发公司增值税抵扣要点 增值税计算方法 行业 纳税人资质 判定资质标准 名义税率 计税方法 房地产 一般纳税人 销售收入≥500万元 11% 含税总额/1.11Ｘ11%-可抵扣进项税额 小规模纳税人 销售收入500万元 5% 含税总额/1.05Ｘ5% 建筑业 一般纳税人 销售收入≥500万元 11% 含税总额/1.11Ｘ11%-可抵扣进项税额 小规模纳税人 销售收入500万元 3% 含税总额/1.03Ｘ3% 房地产、建筑业跨税务管辖地域征纳方式 行业 项目区分 征收率 计税依据 征管地域 计税方法 房地产 新老项目 3% 预售收款 项目所在地税务机关 预售收款/1.03Ｘ3% 新老项目一般征收 11% 销售总价-支付的地价 公司注册地税务机关申报 (销售总价-支付的地价)/1.11Ｘ11%-可抵扣进项税-已预征增值税 老项目简易征收 2% 销售总价 公司注册地税务机关申报 销售总价/1.02Ｘ2% 建筑业 新老项目一般征收 2% 总价款和价外费用 建筑工程所在地税务机关 (总价款和价外费用-支付的分包款)/1.02Ｘ2% 新老项目一般征收 11% 总价款和价外费用 建筑公司注册地税务机关申报 (总价款和价外费用-支付的分包款)/1.11Ｘ11%-可抵扣的进项税-已预征增值税 老项目简易征收和清包工 3% 总价款和价外费用-支付的分包款 建筑工程所在地税务机关 (总价款和价外费用-支付的分包款)/1.03Ｘ3% 增值税征管的三个要点和关系 增值税征管是国家所有税种力度最大、处罚最重的，刑法中专门有针对违反增值税征管法规的处罚规定。 第二百零五条?虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万