建筑与房地产企业营改增政策解读与操作实务完整版.ppt

;;1.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2021年第13号

2.国家税务总局关于发布?纳税人转让不动产增值税征收管理暂行方法?的公告国家税务总局公告2021年第14号

3.国家税务总局关于发布?不动产进项税额分期抵扣暂行方法?的公告

?国家税务总局公告2021年第15号

4.国家税务总局关于发布?纳税人提供不动产经营租赁效劳增值税征收管理暂行方法?的公告国家税务总局公告2021年第16号

5.国家税务总局关于发布?纳税人跨县〔市、区〕提供建筑效劳增值税征收管理暂行方法?的公告国家税务总局公告2021年第17号

6.国家税务总局关于发布?房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理暂行方法?的公告

国家税务总局公告2021年第18号;营改增概述;

;〔一〕什么是增值税

增值税〔Valueaddedtax，VAT〕是以商品生产流通各环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一种税。所谓增值额，是纳税人在从事生产经营活动过程中新创造的或新增加的价值量。;例如：某商品进价150，售价200，税率17%，那么应交增值税

=〔200-150〕ⅹ17%

=50ⅹ17%

=200ⅹ17%-150ⅹ17%

应纳税额=销项税额-进项税额;(二)增值税的特点;;第二阶段：1994年税改

1.将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务；

2.增值税营业税并存；

3.实行生产型增值税；

;第三阶段：增值税转型

1.2004年振兴东北老工业基地改革试点；

2.自2007年7月1日起，在中部地区6个省的26个老工业基地城市中的8个行业试行扩大增值税抵扣范围的试点。

3.2021年7月，内蒙古东部5个市(盟)被纳入增值税转型改革试点范围。

4.从2021年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革;;〔二〕营业税改征增值税的意义;【案例】甲公司将一台设备租给乙公司收取租金100万元，乙再将此设备转租给丙公司收取租金120万元。

现行税制此例中甲、乙公司要缴纳的营业税各是多少？

甲方应缴纳的营业税=100×5%=5万元

乙方要缴纳的营业税120×5%=6万元

此项交易下甲乙双方共需缴纳营业税11万元;营改增后甲、乙公司要缴纳的增值税各是多少？

甲方应缴纳的增值税〔销项??〕=100/1.17*17%=14.53万元

乙方应缴纳的增值税

=〔120-100〕/1.17*17%=2.9万元

此项交易下甲乙双方共需缴纳增值税17.44万元。

事实上甲公司在购进设备时还可抵扣17%的进项税，营改增后甲乙都减轻了税负。;;

;一、价内税变价外税的影响

【案例】假设开发产品销售价格100万元，本钱60万元，其中，其他本钱全部取得11%进项发票，营业税率5%，不考虑土地增值税、附加税和期间费用。

〔一〕对产品定价的影响

营业税包含在产品价格中，增值税不包含在产品价格中，需另行向购置者收取，因此，营改增后销售及采购价格是否含税必须明确。

营业税：开具100万销售不动产发票，缴纳营业税5万元。

增值税：开具增值税专用发票，其中：销售不动产90.09万元，增值税9.91万元。

;1.流转税

〔1〕营业税=含税收入*5%

〔2〕增值税=不含税收入*11%-进项税额

2.企业所得税

含税收入=不含税收入+销项税额

含税本钱=不含税本钱+进项税额

〔1〕营改增前=〔含税收入-含税本钱-营业税〕*25%

〔2〕营改增后=〔不含税收入-不含税本钱〕*25%

〔3〕所得税变化=【含税收入-不含税收入-〔含税本钱-不含税本钱〕-营业税】*25%

=〔销项税额-进项税额-营业税〕*25%

=〔增值税-营业税〕*25%

假设：增值税大于营业税

那么：企业所得税会降低，否那么所得税会增加。;〔二〕对企业税收负担的影响;〔三〕对企业经营成果的影响

〔1〕营改增前净利润

=〔含税的收入-含税的本钱费用-营业税〕*〔1-25%〕

〔2〕营改增后净利润

=〔不含税的收入-不含税的本钱费用〕*〔1-25%〕

〔3〕营改增后净利润变化

=-【含税收入-不含税收入-〔含税本钱-不含税本钱〕-营业税】*25%

=〔营业税-增值税〕*〔1-25%〕

增值税小，净利润增加。;〔四〕对现金流的影响

〔1〕营改增前净现金流量

=〔含税的收入-含税的本钱费用-营业税〕*〔1-25%〕

〔2〕营改增后净现金流量

=〔含税的收入-含税的本钱费用〕-〔不含税的收入-不含税的本钱费用〕*25%-增值税

〔3〕营改增后变化=0.75营业税-0.75增值税

〔4〕预售阶段：