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柳营路项目产品定位提案 目 录 第一章 项目理解与分析 第一节 项目概况 第二节 项目初步评估 第三节 综合分析概述 第二章 产品定位初步设想 第一节 产品性质 第二节 产品目标市场 第三节 产品型态初步设想 第四节 产品改造内容 第五节 有关产品改造和分割方案（见附图） 第三章 市场研究 第一节 市调报告 第二节 小户型产品市场研究 第三节 区域楼盘个案调查 第四章 目标客户定位 第一节 目标客户定位 第二节 目标客户置业需求特征 第三节 目标客户的购买动机 第五章 价格定位 第六章 产品定位建议 第一节 建筑外观建议 第二节 建筑功能性划分建议 第七章 产品配套建议 第一节 大堂 第二节 室内会所 第三节 交房标准 第八章 投资简单分析 第 1 页 共 22 页 柳营路项目产品定位提案 第一章 项目理解与分析 第一节 项目概况 1.1.1 地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近灯具市场） 1.1.2 项目规划现状  建筑形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层  基地面积：约 3800 平方米  总建筑面积：约 14800平方米  项目性质：四层商业裙房的办公大厦  项目状态：工程基本完成，目前处于停止状态，无人入住 第二节 项目初步评估 1.2.1 项目规划与市场脱节 项目原有规划显然脱离市场，立项显得盲目。作为商办大楼，其立地条件 必须具备地理位置显著，交通发达，商业配套发展完整，周边功能有商办需求。 而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围几乎全部为居民区。虽然其南部有 旧厂房，但基本废弃，属于改造范围。而且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭 窄的双向 2 车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。因此，作为大开间的 纯办公大楼根本不适合。 1.2.2 项目改造的两个选择 结合本案特点及上海办公楼市场，其产品形式必须进行大的改变。即使房 屋性质不作改变，其布局及功能也必须进行大的改动。从项目现状结合市场分 析，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销 售难题。因此，可供选择目前可有两个选择：分割为小户型商住公寓；中等面 第 2 页 共 22 页 柳营路项目产品定位提案 积的商住公寓。综合各方面因素，我们倾向于前者。 1.2.3 小户型商务公寓的建议 分割为小户型商住公寓并非因为市场上小户型风行，而是它可淡化物业的 商业氛围。同时小面积大大降低房屋总价，功能适应性强而适合投资等特点使 这种产品形态更容易在市场消化。 分割为小户型商住公寓面临平面布置的难题，但这无法避免。无论何种方 案，分割和功能安排都是难题。在咨询设计院方意见之后，我们主张分割包装 为全装修小户型商务产权公寓的方案。以下我们将根据这一方案进行产品定位 和研究