安庆某地块提案-产品定位思考.pdf

安庆 X X X地块提案 产品定位思考 凯亚国际地产顾问（香港）有限公司 2008年 本案核心命题 本案核心命题  本区适合做什么样的产品？我们的产品应该突出什么概念？  本区适合做什么样的产品？我们的产品应该突出什么概念？  产品定位建议，如何收获最大开发效益？  产品定位建议，如何收获最大开发效益？  产品定位的支撑是什么？  产品定位的支撑是什么？  如何用产品形态和产品品质来弥补方案限制带来的不足？  如何用产品形态和产品品质来弥补方案限制带来的不足？  本案的利益点是什么？消费者凭什么到本案置业？  本案的利益点是什么？消费者凭什么到本案置业？  我们的产品在市场中扮演一个什么样的角色？  我们的产品在市场中扮演一个什么样的角色？ 第一部分 安庆市场概况 地区概况  安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿  安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿 岸著名的港口城市。现辖桐城市、怀宁、枞阳、潜 岸著名的港口城市。现辖桐城市、怀宁、枞阳、潜 山、岳西、太湖、望江、宿松7县及迎江、大观、宜 山、岳西、太湖、望江、宿松7县及迎江、大观、宜 秀3区，总面积1．5 3万平方公里，总人口6 1 0万 秀3区，总面积1．5 3万平方公里，总人口6 1 0万 人。其中市区面积8 2 1平方公里，人口7 3万。 人。其中市区面积8 2 1平方公里，人口7 3万。 整体市场  08年安庆房地产整个销售市场有137万方是属于需求，安庆人口基数大，  08年安庆房地产整个销售市场有137万方是属于需求，安庆人口基数大， 其中结婚、首次置业需求、住房需求在100万平米左右的幅度。 其中结婚、首次置业需求、住房需求在100万平米左右的幅度。  20%-30%左右的二次换房比例，10%-20%左右的投资比例。（含外地  20%-30%左右的二次换房比例，10%-20%左右的投资比例。（含外地 和本地投资客）那么，按照这个市场空间来分析08年就算政府的金融政 和本地投资客）那么，按照这个市场空间来分析08年就算政府的金融政 策、家庭购买政策的限制，但是刚性需求是抑制不了的，限制的只是本地部 策、家庭购买政策的限制，但是刚性需求是抑制不了的，限制的只是本地部 分投资者。 分投资者。  安庆整个房地产行业正是在发展的初级阶段，所以我认为安庆房地产这个时  安庆整个房地产行业正是在发展的初级阶段，所以我认为安庆房地产这个时 候不可能出现拐点。 候不可能出现拐点。 市场预测  总体上对安庆房地产市场值得乐观，08年不管是销售也好、面  总体上对安庆房地产市场值得乐观，08年不管是销售也好、面 积也好，整体上涨10%是合理的。因为，安庆的居民收入、经 积也好，整体上涨10%是合理的。因为，安庆的居民收入、经 济收入、个人收入等等，上涨幅度应该也在12%左右。尤其是 济收入、个人收入等等，上涨幅度应该也在12%左右。尤其是 从发展中的市场来分析，在这种大环境下。 从发展中的市场来分析，在这种大环境下。 析 分 争 竞 案 个 销售价格 项目名称 位置 规模 销售价格 物业类型 项目名称 位置 规模 (元/m )22 物业类型 (元/m ) 4500(高层,湖 菱湖北路与中 4500(高层,湖 菱湖北路与中