物业管理实务第六章.ppt

第六章 房屋附属设备设施的管理 第一节 房屋日常维护管理 一、房屋日常维护 是指在房屋设计适用寿命内，为保证其原有的完好程度和适用功能作用的正常发挥所进行的必要工作，包括周期性和不定期的检查、调整、上油、清扫、涂漆、某些部件的更换、小的修理，以及其他一些保证使用寿命、防止以外损坏的维护保养活动。 房屋日常维护的特点： 项目简单 零星分散 量大面广 工种多 原料品种多 时间紧迫 耗费少 房屋日常维护的种类 零星维护：物业服务企业根据掌握的实际情况或根据业主的保修，对房屋使用过程中突然的小损小坏进行及时修复的预防性养护。 内容： 屋面筑漏（补漏）、修补屋面、泛水、屋脊等； 钢、木门窗的修整、拆换五金、配玻璃、换纱窗等 修补楼地面面层、抽换个别楞木等 拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等； 抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等； 下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等 房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等； 房屋日常维护的种类 计划维护：指对房屋各组成部分定期保养和修缮，不是等到问题出现后再进行修补，而是根据不同的部位和不同的构件、配件制定不同的保养周期，按计划定期地进行维护保养。 内容： 例行检查 全面保养 二、房屋日常维护的管理 房屋日常维护的项目收集 走访查房的定期检查收集 住（用）户随时报修收集 编制房屋日常维护工程计划 落实房屋维护项目的任务 监督检查房屋日常维护项目 房屋日常维护的考核评价 房屋日常维护工程的考核指标 定额指标：人工定额和材料定额。 人工定额：指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量；（大于） 材料定额：指完成一定的合格小修养护工程所需消耗用的材料量。（低于） 服务指标：走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。 走访查房率：指物业服务企业每月走访查房户数与辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率（大于50%以上）和季度走访查房率（达到100%）。 房屋日常维护工程的考核指标 服务指标：走访查房率、小修养护计划完成率和小修养护及时率。 小修养护计划完成率（达到80%）：指物业服务企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。 小修养护及时率（达到99%以上）：指当月（季）完成的小修养护户次数与当月（季）全部检修报修中的应修户次数比。 房屋日常维护工程的考核指标 安全指标：是考核小修养护工程是否确保住（用）户和小修安全的指标，包括事故率、违章率。 经费指标：是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费的指标，一般指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。 第二节 房屋维修管理 一、房屋维修的概念、方法与种类 概念： 房屋维修是指对遭受破坏的或者完全破旧的房屋进行处理，使之重新处于正常使用状态。 Tip:维修是治愈性的，而维护是预防性的。 方法： 定期性维修 预防性维修 检测性维修 拆除性维修 房屋维修的种类 1、小型维修：属于日常维修养护服务。 2、中型维修：是指建筑物在经过一个较短的使用年限后（3~5年），房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 房屋维修的种类 2、中型维修 特点：集中、项目较小而工程量比较大、有周期性。 范围： 1、少量结构构件形成危险点的房屋维修； 2、一般损坏房屋的维修； 3、整幢房屋的共用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程及单项目的维修 房屋维修的种类 3、大型维修：指那些单位维修任务耗时至少超过两个工作日的任务，无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和共用生活设备（包括上下水、通风、取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。 特点：工程地点集中、项目齐全、整体性 范围： 1、修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程； 2、对整幢房屋的共用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程； 3、对房屋进行局部改建的工程； 4、对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。 房屋维修的种类 4、房屋翻修：是指原来的房屋需要全部拆除、另行设计、重新建造，或利用少数主体构件在原地移动后进行更新改造的工程。 特点：投资大、工期长 范围： 1、房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险； 2、因自然灾害破坏不能再使用的房屋； 3、地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋； 4、主体结构、维护结构简陋无修缮价值的房屋； 5、国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 房屋维修的种类 5、房屋综合维修：是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目