第六章不同物业的管理规范.ppt

第六章物业管理若干法律事务 了解：共有部分、物业管理用房、物业服务收费、物业服务成本 掌握：停车库、停车位的界定，物业专项维修基金的概念，物业服务收费的法律依据 应用：小区停车场、停车库的权属争议。专项维修基金使用范围，物业服务收费的具体内容和方式 第一节 停车库与停车位 一、停车库、停车位产权归属的争议 车库的归属问题还是要先看车库的产权是属于谁的，按照基本法理，是谁投资谁受益。如果是开发商独立投资的，产权就归开发商；如果车库、车位等面积都纳入了业主的公摊面积，毫无疑问，就属于小区全体业主的。如果车库、车位的产权属于全体业主，小区物业收取的所有停车费用，都应该纳入小区收支预算，小区业主委员会有权支配这笔费用，而物业公司只是一个代收性质，不能擅自支配收取的停车费。 第二节 共有部分的问题 物权法规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地及电梯、水箱等。此次司法解释就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，特别明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。 第二节 共有部分的问题 按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了明确规定，不属于业主专有部分和市政公用部分或者其他权利人所有的，都应当认定为共有部分。 第二节 共有部分的问题 物业管理用房 （深圳经济特区物业管理条例） 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。 第二节 共有部分的问题 物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。 物业服务办公用房面积按照下列标准提供： 1、物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供； 2、物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。 　　 第二节 共有部分的问题 业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。 物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。 物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。 任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。 第三节 专项维修基金 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。 物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。 首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。　　 第三节 专项维修基金 日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。 第三节 专项维修基金 　市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。 　　物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。 　　市主管部门可以在代管的物业专项维修资金的增值收益中提取一定比例的管理费，以支付相关单位的代收、代管等费用。具体办法由市政府制定。 第三节 专项维修基金 物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。 　　 物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。  第三节 专项维修基金 物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：（一）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担； （二）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。 第四节 物业服务收费 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。 酬金制计费方式，是指在预收