第六章 物业管理.pdf

第六章物业管理

从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物

及其相关的设备、设施和场地。

物业的分类：根据使用功能分为四类

居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业

物业管理的含义：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依照

物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿

化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，

文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三

个效益的统一和同步增长。

物业管理的性质：是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、

专业化、企业化、经营型的管理，是服务性行业，属于第三产业；集

高度统一的管理，全方位、多层次的服务，市场化经营为一体，寓经

营于服务之中。

物业管理的四个基本特征：

1、社会化：它为业主和用户找到了“总管家”，同时它也需要

社会的参与、监督。

2、专业化：指的是专门的物业管理企业通过委托合同的签订，

按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业的管理。

3、企业化：其核心是按照现代企业制度，组建物业管理企业

并运作，以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营

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责任制。

4、经营型：物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳力和

服务，它推行的是有偿服务，合理收费。

物业管理与传统的房地产管理的区别：

1、管理体制不同：传统的房地产管理是计划经济体制下的政

府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理是市场经济

体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。

2、管理内容不同：传统的房地产管理单一的收租养房。物业

管理则是对房屋设备、设施实行多功能、全方位，综合性

经营与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的物质（房

屋、设备、设施）的管理为基础，以该物业的业主和使用

人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为

核心，提供精神和物质两方面的服务。

3、所管房屋的产权结构不同：传统的房地产管理，房屋绝大

数是公产，产权关系单一，使用人仅是承租者。随着改革

开放，形式国家、单位、个人，包括港、澳、台及外国人

拥有产权的产权多元化格局。

4、管理机制不同：传统的房地产管理是管理者按照自身的意

志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系，物业管理

则是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，签订物

业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和使用

人参与重大事项的决策。物业管理企业与产权人和使用人

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是委托与被委托，服务与被服务的关系。

物业管理的基本特点：是业主自治自律与物业管理企业统一专业

化管理相结合。

业主是物业的主人，要增强权利意识，自治意识和自律意识，共

同参与管理，建立业主自治自律的管理体制，单个业主的利益要服从

公众利益，这就是业主自律。它有两个关键环节，首先，要有一个全

体业主共同遵守的业主公约，这是所有业主和使用人自律的保证，也

是实行业主自治的前提。其次要成立业主委员会，代表广大业主的利

益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业管理提出具体要

求。业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关

键。

业主自治自律和物业管理企业统一专业化管理相结合是通过业

主委员会自主选聘物业管理企业来实现的，两者之间的关系是委托与

被委托的关系，是平等的关系。双方的权利、义务通过物业管理委托

合同来明确和保障。专业的物业管理企业是受聘于业主委员会的“总

管家”，履行业主委员会赋予的权利并承担管理责任，提供统一专业

化的管理和周到的服务，两者结合在一起，共同结合在一起，共同实

现物业管理的共同目标，这就是物业管理新体制最基本的特点和魅力

所在。

物业管理的基本内容：

按服务的性质和提供的方式