房地产估价理论与方法_第一章()_版.doc

1、房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。 A:发明 B:发现 C:创造 D:确定 答案:B 解析:房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。 A:掌握的有关信息不同 B:作出的估价师声明不同 C:估价对象状况不同 D:委托人不同 答案:A 3、房地产估价的最高行为准则是（ ）。 A:估价时点原则 B:合法原则 C:独立、客观、公正 D:谨慎原则 答案:C 解析:对房地产估价最基本的要求是独立、客观、公正，因此，独立、客观、公正不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。 4、房地产估价是指房地产的( )进行测算和判定的活动。 A:成交价格 B:效用 C:价格 D:客观合理价格或者价值 答案:D 解析:房地产估价是对房地产的客观合理价格或者价值进行评估。 5、（ ）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 A:区位 B:交通 C:环境景观 D:外部配套设施 答案:A 解析:房地产具有不可移动性，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 6、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（ ）。 A:灾害调查评估 B:规划实施情况评估 C:房地产评估 D:相关经济损失评估 答案:D 解析:房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。 7、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。 A:应是可以实现的价值 B:是提供价值意见而不是作价格保证 C:对委托人的价格保证 D:为委托人争取最大的利益 答案:B 解析:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证是房地产估价的特点之一。 8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。 A:独一无二和供给有限 B:独一无二和价值量大 C:流动性差和价值量大 D:不可移动和用途多样 答案:B 解析:当一种资产同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 9、下列关于估价委托人的表述中错误的是（ ）。 A:估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者 B:委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用 C:委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用 D:委托人委托估价、获取估价报告的目的不可能是提供给不特定的第三方使用 答案:C 解析:委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。 10、为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。 A:视为无租约限制的房地产来估价 B:视为有租约限制的房地产来估价 C:考虑房屋租赁者的意见 D:视其租约租金与市场租金的差异大小而定 答案:A 解析:以城市房屋拆迁补偿目的而估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 11、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。 A:征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B:征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C:征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D:征收是无偿的，征用是有偿的 答案:A 解析:征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。尽管征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。 12、对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产的（ ）。 A:重置价格 B:市场价值 C:重建价格 D:政府定价 答案:B 解析:对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产市场价值。 13、房地产需要专业估价的理由（ ）。 A:房地产具有独一无二性 B:政府部门要求估价 C:房地产价值量大 D:委托人要求估价 E:房地产市场是地区性完全市场 答案:A,C 解析:一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。 14、在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。 A:估价应考虑的因素可能不同 B:估