不锈钢园区分校房产税分析.ppt

房 产 税 　 一、房产税概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。　　 二、纳税义务人与征税对象 （一）纳税义务人 　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。 具体来说有以下5种情况： 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 　　2.产权出典的，由承典人按房产余值纳税。（新）　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人按房产余值纳税。　 5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；纳税单位将应税房产无租出借给免税单位使用的，应由房产所有人缴纳房产税。区别土地税：对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。 （89）国税地字第140号 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。财税(2009)128号 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知.doc 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 财税(2010)121号关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知.doc 例如，企业A于2008年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是说在2008年1月1日～2010年12月31日之间为免收租金期限的，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 【提示】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 外商房地产税废止 【例题】下列各项中，不符合房产税相关规定的是（ ） A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人 【答案】B 　（二）征税对象——房产 它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、变电塔、露天凉亭等）不属于房屋，不征房产税。财税(2010)121号关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知.doc 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 【例题】下列需要缴纳房产税的设施是（ ） A.厂区围墙 B.变电塔 C.露天凉亭 D.仓库 【答案】D 三、征税范围  房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。 房产税的征税范围不包括农村 山西省规定为：凡设立在城市、县城、建制镇以外的大中型企业，均开征房产税。  四、计税依据与税率 （一）计税依据 　　1.自用的房屋 从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。　　 【解析1】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财税〔2008〕152号财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 　 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 财税(2010)121号关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知.doc 　　 一般计算房产税是：按征税的房屋占地面积多少，计入多少土地价值。这一规定，配合国家土地政策调整，控制占地规模。如占地建厂，厂房容积率不超过0.5，要多交税。鼓励集约用地。此条款还有一个重要原因是：为了对别墅征收房产税做准备：一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5, 　　联排别墅为0.4~0.7。实际执行中，这里还有很多争议的空间。如谁来规定容积率?用什么标准分配土地价值