第六章 市场比较法详解.ppt

解答11：修正到2009年9月末的价格为解答12: 修正后的价格为 2000× 100／〔0.5 × 90+0.3 × 100+0.2 × 125〕 = 2000 （元／ 平方米） 答： 其他相关修正 1、土地使用权年期修正： 利用年期修正系数对可比实例进行年期修正： 年期修正后地价=比较案例价格×K 式中： 例如：若选择的比较实例宗地的成交价格为500元/平方米，对应土地使用年限为30年，而估价对象宗地的出让年期为20年，土地还原利率取9％，则经年期修正后的地价为： 经年期修正后的地价＝500×K＝500×0.872＝436元/平方米。 2、容积率修正 ： 容积率修正系数 ＝待估宗地容积率系数／可比实例宗地容积率系数 容积率修正后的价格 ＝可比实例价格×容积率修正系数 估价对象宗地价格＝比较实例价格×估价对象宗地容积率修正系数/比较实例宗地容积率修正系数 表3 容积率修正系数表 容积率 0.1 0.4 0.7 1 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1 1.1 1.3 1.7 1.8 1.9 2.0 假定比较实例宗地成交价格为800元/平方米，规定容积率为2.1，估价对象宗地容积率为1.7，查上表中的对应修正系数，经修正后可得： 委估对象宗地价格＝800×1.7/1.9＝715.8元/平方米 市场比较法的应用 利用市场比较法评估土地价格 利用市场比较法评估建筑物价格 利用市场比较法评估土地及建筑物为一体的价格 利用市场比较法评估租金 第九节 市场法总结和运用举例 见教材 可比实例在其自身 状况下的成交价格 可比实例在估价 对象房地产 状况下的价格 调整 二、房地产状况调整的内容 土 地 状况 调整 区位状况调整 权益状况调整 实物状况调整 繁华程度 交通便捷程度 临路状况、朝向等 土地使用年限 城市规划限制条件（容积率） 面积大小、形状、土地平整 地质水文、地势、装修等 (一)区位状况调整的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较、调整的内容主要包括：位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)、交通(包括进、出的方便程度)、环境景观(包括自然环境、人文环境和景观等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。 区位因素 位置 方位 距离 楼层 朝向 公共交通便捷程度 道路通达、路网密度 交通管制 对外交通设施 外部配套设施 交通 周围环境与景观 大气环境 水文环境 声觉环境 视觉环境 卫生环境 人文环境 市政基础设施 公用设施 医疗设施 文教设施 体育设施 商业设施 休闲设施 (二)实物状况调整的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。 进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较、调整的内容很多 实物因素 土地实物因素 土地面积与土地形状 地形、地势 土壤及地基状况 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度 建筑物实物因素 建筑规模 建筑外观 建筑结构 设施设备 装饰装修 层高与室内净高 空间布局 防水保温、隔热、隔声通风、采光、日照 维护养护程度及完损程度 (三)权益状况调整的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。 进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。　 在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。 权益因素 权利状况 房屋所有权或使用权？ 是否共有？共有类型？ 国有用地或集体用地？剩余使用年限？ 是否有他项权利？ 产权是否明晰、纠纷？ 土地用途管制 房地产用途管制 规划管制 使用管制 相邻关系 为相邻权利人用水、排水提供便利 为相邻权利人通行提供便利 为相邻权利人建造、修缮建筑物以及 铺设管线提供便利 三、房地产状况调整的思路 房地产状况调整的总思路是： 以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较； 或者设定一种“标准房地产”,以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象