物业维保修作业指导书.doc
银河物业有限公司河口物业公司
质量管理体系
维保修作业指导书
版本：第B版
修订次：0
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批准
2020年4月30日发布2020年05月01日实施
目录
GZJB-WBX-01装修工作面验收作业指导书……1
GZJB-WBX-02分户验收作业指导书……………4
GZJB-WBX-03户内维修作业指导书……………8
GZJB-WBX-04维保修签证转扣作业指导书……11
GZJB-WBX-05维修常见问题处理作业指导书…………………14
GZJB-WBX-06精开荒监管作业指导书…………48
GZJB-WBX-01 装修工作面验收作业指导书 B/01/3
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1.目的
规范装修工作面验收标准及流程，确保验收质量，提高业主满意度。
2.适用范围
适用于河口物业公司各项目待交付业主房屋的装修工作面验收工作。
3.职责
3.1维保修部负责装修工作面验收的技术支持及监督指导。
3.2维保修部负责编写装修工作面验收方案，对验收小组成员进行技能培训。
3.3项目维保修大队负责人负责统筹装修工作面验收的各项工作。
3.4物业服务中心负责协调工程部督促施工单位完成房屋问题的整改。
4.内容
4.1维保修部在装修工作面验收实施前完成验收方案的编制，包括验收的数量、验收内容和标准、验收进度安排等，其中验收标准详见《地产集团交楼工作管理办法》相关内容。
4.2维保修部负责对物业装修工作面验收小组成员进行技能培训。培训须以实操为主，每位参与验收人员须掌握装修工作面验收的内容及方法。
4.3合同交楼10个月前（不含冬歇期），工程部组织工程技术部、装修单位、主体单位、铝合金单位、管理及监察部、物业公司等成立联合验收小组。
4.4联合验收小组分为若干小组，须按《装修工作面验收合格标准》逐栋逐层逐户进行验收，验收期间须每天填报《住宅装修工作面验收记录表》，工程部、物业公司、装修单位、主体单位、铝合金单位对每户验收意见签字确认。
4.5验收完成后48小时内由主管工程领导（或三线项目总经理）主持召开专题会议针对存在问题制定整改详细的计划，限期主体单位一个月内全部整改完成。
4.6项目维保修大队须主动跟踪施工整改进度，发现问题及时反馈至地产工程部，协助工程部督促施工单位整改。
4.7项目维保修大队须安排专人负责整理《装修工作面问题整改情况一览表》，将存在问题以栋为单位通过EMS主送项目工程部负责人，抄送管理及
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监察部、物业管理中心维保修管理部。
4.8整改完成后，原验收小组以栋为单位进行复验，原则上要求重大问题100%整改完成，一般问题至少80%整改完成才达到合格条件，合格后原则上必须以栋为单位（个别情况，须保证至少每十层）办理装修工作面移交手续。
4.9如存在未整改完成的重大问题（如房间大小头、渗漏水等），物业公司不得在验收意见书上签署同意，并须将未整改完成的重大问题单独整理汇总上报物业管理中心，由物业管理中心协调管理及监察中心进行专项考核。
4.10装修工作面移交标准
4.10.1进度标准
4.10.1.1主体砌筑、抹灰、卫生间沉箱回填完成；
4.10.1.2防火门、铝合金门窗框、窗扇安装及封边收口完成；
4.10.1.3给排水、电气、地暖等管线预埋安装完成,电管穿铁线完成；
4.10.1.4消防主管、支管及消防箱等安装完成；
4.10.1.5外立面施工完成，脚手架拆除完成；
4.10.1.6阳台栏杆安装完成；
4.10.1.7室内垃圾清除完成；
4.10.2质量标准
4.10.2.1卫生间、阳台（露台）、屋面、外墙、窗边等部位淋（蓄）水试验合格，室内不得出现渗漏水。
4.10.2.2墙面抹灰强度、平整度、垂直度符合要求，无空鼓、开裂。
4.10.2.3建筑尺寸、入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚符合要求，不得出现大小头。
4.10.2.4室内地面、阳台、楼梯、电梯前室等部位的标高符合要求。
4.10.2.5室内开关（插座、灯具、弱电、等电位）底盒、空调洞口等预埋（留）位置符合要求。
4.10.2.6给水管、地暖管试压合格且做好成品保护，并带压移交。
4.10.2.7各门、窗填缝密封严实，无漏风现象。
4.10.2.8各楼栋排水管通畅无堵塞、无损坏。
4.10.2.9主体结构与样板房保持一致。
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4.11验收工具名称及用途
序号
工具名称