物业经营管理作业指导书.docx
YHWY-WI-CG-04经营管理作业指导书A/0
YHWY-WI-CG-04
经营管理作业指导书
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人审批后签订相关合同。
人审批后签订相关合同。
目的
规范物业集团经营管理，保障经营工作有序开展。
范围
适用于物业集团经营管理工作。
职责
采购经营中心负责集团拓展性经营活动的开发拓展，指导与监督地区物业公司经营工作开展。
综合管理部和采购经营部负责经营立项，参与单位洽谈、征召、开标、合同谈判等工作。
采购经营部负责牵头权限内拟合作单位征召、组织标书编写、开标及合同谈判及资料保管等工作。
内容
经营项目主要分为定价类项目和招商类项目。
定价类项目的引进
地区物业公司须对《可利用资源清单》内定价类项目制定《最低收费标准
（含保证金）》。
定价类项目包括通讯类项目、零星物业及场地租赁、有偿服务项目等均须制定地区公司最低收费标准（含保证金）。
物业服务中心在定价类项目达到经营条件时须第一时间与《经营商家资源库》的商家联系合作事宜并积极开发其他商家，对于自行前来洽谈项目合作事宜的商家须主动展示项目资源情况，介绍公司经营政策。
洽谈应遵循“自愿公平、公开透明”的原则，严禁暗箱或违规操作，同时，在不违背以上原则的前提下，应尽量使公司利益最大化。
洽谈结束后，合作金额＜2万元的须经物业服务中心负责人审核后当日报地区物业公司审批，并签订相关协议；合作金额≥2万元的由地区物业公司负责
单》。经营商家须按合同
单》。经营商家须按合同（协议）要求交清相关费用和保证金，其中合作期限小
招商类项目的引进
招商类项目在达到经营条件时须第一时间由责任部门提交《经营项目立项书》，经由地区物业公司负责人签字后报物业集团采购经营中心审批。
地区物业公司经营类招标由采购经营部及物业服务中心共同成立单位征召小组，小组成员不得少于三人，必须按时间节点开展工作。
征召小组成员根据《经营项目立项书》的内容采用背靠背方式分别通过网上搜集、市场调研等方法各自搜集3家以上的商家填入《初选单位基本情况表》，简明扼要摘录商家的基本情况，按综合实力从大到小顺序排列。
征召小组在单位搜集完毕后应按要求将《初选单位基本情况表》签名密封提交给采购经营部汇总，并由采购经营部负责人亲自或指定专人对所有单位进行联系，对分公司《经营商家资源库》上的单位可直接联系。联系完毕后，将联系情况填入《初选单位联系情况表》报地区物业公司负责人勾选确定约谈或考察的单位
对于无法采用上述方式征召单位的，须报地区物业公司负责人审批后采取其他方式征召。
入选单位确定后参照《地区物业公司自行采购、招标管理细则》确定定标单位。
经营类招标（议标）定标审批权限按照《地区物业公司经营管理操作细则》相关内容执行。
经营项目签约管理
采购经营部负责招标项目合同谈判，立项部门派员参与；合同谈判必须2人以上参与，并做好谈判记录备案。
中标单位对合同签字盖章后，立项部门填写《合同审批表》按《银河物业集团管理办法》权限报批。
合同呈报时需将经营者相关资料复印后附于合同或协议后备案。对于通讯类合同，还需将双方确认的设备名称及安装地点、电表表号等清单附于合同后备案。
合同签订完毕后，物业服务中心综合管理部根据合同填写《费用缴纳通知
赔偿，必须由地区物业公司采购经营部提出书面报告，经地区物业公司负责人审核后报物业集团采购经营中心审批，或授权审批。
赔偿，必须由地区物业公司采购经营部提出书面报告，经地区物业公司负责人审
核后报物业集团采购经营中心审批，或授权审批。
于3天的，可根据实际情况由地区物业公司自行确定保证金缴纳情况。
物业服务中心前台收费依据《费用缴纳通知单》列明的款项全额收取所有费用，签字返单至综合管理部办理履约手续。
经营项目履约管理
合同签订后，经营商家原则上必须按合同规定日期、地点进场经营，因特殊情况需变更日期或地点的，须经物业服务中心负责人审批后当日报地区物业公司备案。
物业服务中心按照协议约定事项对合同履约情况进行监督巡查，对于对方履约过程中的违规事宜应立即通过整改通知书的形式告知对方。
商户合同期满，应按照合同约定，提前到物业服务中心综合管理部办理相关手续，填写《撤场申请单》。
物业服务中心综合管理部在收到《撤场申请单》后应组织工程部及秩序维护部对现场情况进行复核，并将复核意见及水电费抄核情况附于撤场申请单上转至物业服务中心前台，前台收费处根据协议约定及《撤场申请单》，审查商户款项收缴情况，并签署意见按照协议约定执行。
经营项目在履行过程中如因对方原因提前终止的，物业服务中心须对对方提交的书面终止申请如实进行审核并按合同变更报批权限报批后执行。
经营项目合作期满需继续合作的或合作方发生变更的，各单位须按审批程序重新签订新的合作协议。合同的变更、补充等按照《银河物业集团合同管