物业经营管理作业指导书.docx
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银河物业有限公司河口物业公司
质量管理体系
经营管理作业指导书
版本：第B版
修订次：0
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编制
审核
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批准
2020年4月30日发布2020年05月01日实施
目录
YHWY-JY-01采购管理作业指导书……………1
YHWY-JY-02合同管理作业指导书……………5
YHWY-JY-03经营管理作业指导书……………12
YHWY-JY-04社区场地租用作业指导书………16
YHWY-JY-05招投标管理作业指导书…………18
YHWY-JY-06值班会籍顾问作业指导书………23
YHWY-JY-07会籍顾问日常管理作业指导书…………………26
YHWY-JY-08会籍顾问争（单）议解决作业指导书…………28
YHWY-JY-09会籍顾问业绩提成作业指导书…………………31
YHWY-JY-10会籍顾问外联作业指导书………33
YHWY-JY-11会所、运动中心球场管理作业指导书…………35
YHWY-JY-12会所、运动中心价格体系管理作业指书………37
YHWY-JY-13会所、运动中心闭店工作作业指导书…………40
YHWY-JY-14会议作业指导书…………………42
YHWY-JY-15会员健身作业指导书……………44
YHWY-JY-16会员卡管理作业指导书…………46
YHWY-JY-17健身房运营管理作业指导书……49
YHWY-JY-18健身课程授课管理作业指导书…………………53
YHWY-JY-19能耗管理作业指导书……………55
YHWY-JY-20游泳池管理作业指导书…………58
YHWY-JY-21员工礼仪礼节规范作业指导书…………………63
YHWY-JY-22值班经理作业指导书……………66
YHWY-JY-23仓库管理作业指导书……………69
YHWY-JY-01
采购管理作业指导书
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1.目的
规范公司采购工作，严格控制成本，严明采购纪律。
2.范围
适用于地区物业公司采购管理工作。
3.职责
3.1经营管理部负责地区物业公司的采购管理工作；
3.2经营管理部负责地区物业公司权限内采购管理，指导、监督物业服务中心采购管理。
3.3综合管理部负责物业服务中心权限内采购管理。
3.4计划及监察中心负责监督各单位/部门的采购管理。
4.内容
4.1采购管理主要包括采购分类、审批权限、采购流程、采购纪律、采购原则、监察与考核等内容。
4.2采购分类
4.2.1地区物业公司日常所需材料物资采购分为材料公司统一配送和地区物业公司自购（含年度采购和应急采购）。
4.2.2材料公司统一配送是指材料公司和相关供货单位签订长期的战略采购协议，并统一供应给地区物业公司。主要包括维保修类、办公电脑、对讲机、保安用品、物业制服等。
4.2.3年度采购是指在一个会计年度内对有计划、有持续需求的物资，与供货单位签订年度供货协议的采购。主要包括五金电器材料、工程维修材料、保洁绿化用品、消防器材、游泳池用品、办公用品及耗材、印刷品、饮用水、标准化的食堂器具、设备设施维保修服务、消杀服务、垃圾清运服务等。
4.2.4应急采购是主要指影响业主生活及感受，需要应急采购的。
YHWY-JY-01
采购管理作业指导书
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4.3审批权限
采购审批权限详见《物业集团管理办法》。
4.4材料公司统一采购流程
4.4.1物业集团总部物资由需求部门申报计划，报物业集团分管领导审批后交集团材料设备有限公司供应。属固定资产类物资申请单位申报时须附手续齐全的资产审批表。
4.4.2材料公司统一配送的地区物业公司材料物资分为维保修类及非维保修类。
维保修材料物资由维保修大队申报材料计划，经地区公司维保修部复核后报地区物业公司负责人审批。
非维保修材料物资由物业服务中心申报材料计划，报地区物业公司负责人审批后交集团材料设备有限公司供应。属固定资产类物资申请单位申报时须附手续齐全的资产审批表。
资产管理员负责跟进集团材料设备有限公司配送情况，并知会物业服务中心。
仓库管理员在申购物资送达后组织三方验货。
4.4.3集团统一配送的材料