物业工程作业指导书.doc
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银河物业有限公司河口物业公司
质量管理体系
工程管理工作手册
版本：第B版
修订次：0
项目
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日期
编制
审核
审核
批准
2017年05月30日发布2020年06月30日日实施
目录
工程管理作业指导书
HKKL-ML-01智能化前期介入作业指导书……1
HKKL-ML-02工程档案资料管理作业指导书…………………4
HKKL-ML-03设备设施与机房（含竖井）编码作业指导书…13
HKKL-ML-04供配电系统管理作业指导书……19
HKKL-ML-05给排水设备设施管理作业指导书………………27
HKKL-ML-06中央空调管理作业指导书………32
HKKL-ML-07供暖系统管理作业指导书………36
HKKL-ML-08消防系统管理作业指导书………39
HKKL-ML-09运行值班作业指导书……………47
HKKL-ML-10公共照明作业指导书……………50
HKKL-ML-11智能化系统管理作业指导书……52
HKKL-ML-12电梯管理作业指导书……………55
HKKL-ML-13柴油发电机管理作业指导书……61
HKKL-ML-14机房管理作业指导书……………67
HKKL-ML-15房屋本体维护管理作业指导书…………………76
HKKL-ML-16公共设施维修作业指导书………85
HKKL-ML-17户内维修作业指导书……………87
HKKL-ML-18常用工具安全使用作业指导书…………………89
HKKL-ML-01智能化前期介入作业指导书B/01/3
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1.目的
规范智能化前期介入管理，理顺智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。
2.范围
适用于河口物业公司各项目智能化前期介入管理工作。
3.职责
3.1工程维护部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求和智能化施工方案的审核。
3.2维修部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的起草、智能化施工方案的审核及施工过程跟踪。
4.内容
4.1前期规划阶段介入
4.1.1小区智能化控制中心的设置
4.1.1.1小区智能化控制中心的位置、面积等内容由维修部和地区总工室协调确定。有效使用面积不小于40平方米。
4.1.1.2小区智能化控制中心与消防控制中心必须在同一个机房内。
4.1.1.3小区智能化控制中心宜位于首层，每个项目设置的数量原则上不超过两个。
4.1.2人行出入口的设置
4.1.2.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.2.2如项目规划有多个出入口，应结合项目规模、户数及周边环境适当封闭部分出入口。
4.1.3车行出入口的设置
4.1.3.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.3.2项目仅有地下车库停车位且地下车库有临街出入口的，应在地下车库临街出入口设置道闸，以实现人车分流管理。
4.1.4《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草、审核及审批
4.1.4.1工程维护部接到地区公司总工室的通知并由其提供相关资料后，需结合
HKKL-ML-01智能化前期介入作业指导书B/02/3
项目的实际情况及小区管理方案起草该项目《住宅项目智能化设备配置及布点需求》。
4.1.4.2起草时必须掌握以下项目情况：
占地面积、建筑面积、规划居住总户数及项目出入口位置。
机动车停车位数量（地面停车位数量、地下车库停车位数量），地下车库的边线及出入口的位置。
小区智能化控制中心机房的具体位置及面积。
项目日后管理的方案或定位。
4.1.4.3维修部在三日内完成《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草，经秩序维护部负责人、物业服务中心负责人签名确认后报地区物业公司。
4.1.4.4地区物业公司工程维护部接到《住宅项目智能化设备配置及布点需求》后一日内完成审核，审核后报集团物管中心。
4.1.5地区物业公司将审批通过的《住宅项目智能化设备配置及布点需求》提供给地区公司总工室。
4.2智能化施工方案的审核，工程维护部收到设计资料后，安排人员在三日内完成审核，审核的补充意见反馈给集团物管中心。
4.3智能化施工阶段的介入
4.3.1工程维护部收到集