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房地产企业税收政策解析 房地产企业税收政策培训专题一 房地产企业税收政策总论及涉及相关税种简介 当前我国房地产行业面临的挑战 国家不断加强对房地产行业的宏观调控力度 房地产涉税法律法规体系不断发展变化 房地产企业会计核算和税务处理处理差异大 房地产企业内部税务风险加剧 1、房地产企业出现融资难 2011年以来，央行先后6次上调人民币存款准备金率，限制金融机构信贷扩张，使房地产企业从银行获取贷款难度加大。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”），旨在抑制不合理住房需求，并加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。并要求商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监会暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 国家大力加强对房地产行业的宏观调控 2、房地产企业出现资金链紧张 “新国十条”发布以来，市场观望气息浓厚，提高购买第二套住房的首付款等措施使开发企业的预收款大大减少。近日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（简称《通知》）规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款申请的二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则，旨在坚决抑制不合理住房需求。这一系列的措施使得房地产市场销售低迷，企业经营性现金流告急，资金流紧张。 小结：新国十条对企业的资金管理提出了挑战。税款作为资金支出的一个方面，也向企业管理人员提出了加强房地产企业税务管理的要求。 1、2008年1月1日起，新企业所得税法体系实施； 2、2009年1月1日起，新增值税、营业税条例实施； 3、2009年3月6日，为了加强对房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范其纳税行为，国家税务总局颁布了《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）； 4、2009年 5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发 [2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容； 房地产税收法律法规体系不断发展变化 5、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）正式下发，进一步完善了土地增值税清算政策。该通知是在“国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的背景下出台，意味着土地增值税清算工作将从严执行税法规定； 6、2010年5月25日，国家税务总局发布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。该通知调增了土地增值税的预征率，并对预征率设置了下限（除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1% ）；另要求各地有针对性地选择定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。 1、国家税务总局大企业税收管理司要求大企业对自身的税务风险进行管理： （1）构建税务风险管理组织架构 （2）制定税务风险管理制度 （3）执行税务风险管理流程 （4）设置税务风险管理部门或岗位 （5）识别、评估和应对税务风险 （6）对税务风险管理实施情况进行监督和改进 大企业税务风险管理方向 同时，要求企业根据业务特点和成本效益原则，运用信息技术进行税务风险管理；建立风险管理信息系统，涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节。 2、税务机关逐年加大对房地产行业的检查力度：2004年起，国家税务总局稽查局连续九年将房地产行业的检查工作列入年底检查工作重点；2009年，国家税务总局在全国范围内开展了对大型房地产业的纳税评估工作；2009年——2013年，国家税务总局以及各级国、地税务机关对房地产开展了多种形式的税务重点检查。 房地产开发程序与纳税环节 土地取得 开发建设和预售 竣工销售 房地产使用 契税 土地税 印花税 耕地税 营业税 所得税 房产税 土地税 印花税 土增税 营业税 所得税 土地税 印花税 土增税 营业税 所得税 房产税 土地税 印花税 房地产企业涉及各税种简要介绍 1、契税 2、耕地占用税 3、印花税 4、房产税 5、城镇土地使用税 6、营业税、城市维护建税、教育费附加 7、企业所得税 8、土地增值税 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取