房地产企业的相关税收政策.pptx

房地产行业相关税收政策2012年10月;营 业 税;一、纳税义务发生时间： 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。;政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则 预收账款包括预收定金，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 政策依据：国税函发【1995】156号 ;二、视同销售;三、计税依据;（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；　　（三）所收款项全额上缴财政。 ;3、纳税人有视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　　（三）按下列公式核定：　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则;4、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 政策依据：财税【2003】16号 5、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 政策依据：财税【2003】16号;四、其他;（2）、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 政策依据：财税【2003】16号 ;2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”???目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 政策依据：国税函【2009】520号?;3、纳税人受托进行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费和支付给施工单位的拆迁工程费用后的余额为计税营业额。 政策依据：《云南省营业税差额征税工作指南》2012年9月1日执行;4、对采取BT、BOT投融资方式进行工程项目建设，按BT、BOT方式操作并签订BT、BOT项目合同的，对投融资人无论其是否具备建筑总承包资质，均应认定为建筑工程总承包人，按“建筑业”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）扣除支付给其他施工企业的分包款后的余额。 政策依据：《云南省营业税差额征税工作指南》2012年9月1日执行;土 地 增 值 税;一、预征（经济适用房除外）;2、预征率：（昆明市） 普通住宅0.5%； 写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房1%； 开发土地使用权转让2%； 既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，一律按1%预征。 政策依据：昆地税发【2005】92号;（二）2010年7月1日开始 1、计税依据：转让房地产取得的收入和预收账款。 政策依据：云南省地方税务局公告2010年第3号;2、预征率：（昆明市） 普通住宅1%； 非普通住宅2%； 写字楼、营业用房、车库等商品房3%； 开发土地使用权转让4%； 既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，从高适用预征率预征。 政策依据：云南省地方税务局公告2010年第3号;3、纳税期限：次月15日内 4、普通住宅的划分标准：同时满足以下条件：建筑面积144平米以下，容积率在1.0以上，单位售价在同类房地产的1.44倍以下 ;二、清算 ;要求：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 报送的清算资料不齐全的，纳税人应在15个工作日内补齐资料。（云地税发【2009】198号） ; 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　 (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；