房地产税收政策及检查.ppt

房地产税收政策及检查 主讲人 刘泽夏 中国注册会计师、注册税务师 课程主要内容 一、房地产开发企业的经营流程 二、房地产开发的几种形式 三、房地产开发税收政策 四、几个需要特别强调的问题 五、房地产业存在的问题及检查方法 房地产开发企业的经营流程 立项——发改委 选址——规划局 拿地——国土局 规划：建设用地规划，建设工程规划——规划局 设计：建筑工程设计，建筑项目设计——设计单位 申请施工许可——建设局 招投标—— 开工——进场施工，建设局 预售许可——房管局 竣工验收——各部门 初始产权登记——房管局 正式销售许可——房管局 产权转移——房管局 清盘 物业管理 房地产开发的几种形式 购地开发，直接销售。 购地开发、包销或代销。 合作建房 房地产开发税收政策（一） 房地产开发企业涉及的税种：营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、房产税、、土地增值税。 （一）营业税 １、征税范围：２、销售不动产的计税依据 其他具体规定如下：①承销；②合作建房 （二）城建税 （三）教育费附加 房地产开发税收政策（二） （四）企业所得税（国税发[2009]31号） 适用范围 收入的税务处理 成本、费用扣除的税务处理 计税成本的核算 特定事项的税务处理 房地产开发税收政策（三） （五）土地增值税 1、国税发[2006]187号 ⑴土地增值税的清算单位 ⑵土地增值税的清算条件 ⑶非直接销售和自用房地产的收入确定 ⑷土地增值税的扣除项目 ⑸土地增值税的核定征收 ⑹清算后再转让房地产的处理 房地产开发税收政策（四） 2、国税函[2010]220号 ⑴关于土地增值税清算时收入确认的问题 ⑵房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 ⑶房地产开发费用的扣除问题 ⑷房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 ⑸房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发税收政策（五） ⑹关于拆迁安置土地增值税计算问题 ⑺关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 ⑻土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 （六）房产税和城镇土地使用税 （七）印花税 （八）其他税费 二、几个需要强调的问题 土地增值税清算问题 国税发〔2006〕187号 (一)土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 (二)分别计算增值额 （财税[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定（指建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税）。 对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。 这样可能不公平.比如商住一体的楼房，商用房一般是一楼、二楼或三楼，这些商住楼层一般比上面的住宅楼层高，外墙也普遍贴有高档面砖，也就是说商用部分的单位造价高于住宅部分的单位造价，简单按面积分摊，肯定会不公平。 有办法吗? (三)土地增值税的清算条件 财税[2006]21号,2006年3月2日 三、凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求进行土地增值税的清算。 国税发〔2006〕187号2006年12月28日 （一）必须清算：　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3.直接转让土地使用权的。（二）要求清算：1. 可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 申请注销税务登记的 　　4.省税务机关规定的其他情况。 (四)土地增值税的核定征收  　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。