房地产经济学06.ppt

第六章 房地产价格 第一节 房地产价格的基本理论 从价格的第一层内涵来看，房地产价格是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值及土地所有权价格综合的货币表现。 从价格的第二层内涵看，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，它既反映了房地产资源的稀缺程度，也反映了市场对这种商品的有效需求规模，由房地产市场的需求和供给共同作用形成。 房地产商品作为实物、权益与区位的综合体，其价格还具有一些显著特征： （一）地域性 （二）异质性 （三）趋升性 （四）权益性 （五）政策性 （六）多样性 中国住宅的成本价格主要包含但不限于以下几部分： （一）土地费用 （二）前期工程费 （三）建筑安装工程费 （四）市政公共设施费用 （五）管理费用 （六）贷款利息 （七）税费 （八）其它费用 衡量房地产价格的主要统计指标: （一）房地产指数 （二）房价收入比 （三）空置与吸纳指标 （四）租售比值 （五）住房消费支出比率 第二节 房地产价格的分类 房地产价格种类繁多，不同的分类方式以及不同的价格形式，起到的作用也各不相同: 一、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格 二、市场调节价、政府指导价和政府确定价 三、基准地价、标定地价和房屋重置价格 四、土地价格、建筑物价格和房地价格 五、总价格、单位价格和楼面地价 六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 七、买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格、保险价格、课税价格和征用价格 八、现房价格和期房价格 九、起价、标价、成交价和均价 十、保留价、起拍价、应价和成交价 十一、拍卖价格、招标价格和协议价格 第三节 房地产价格与其他变量的关系 房地产价格与土地价格——房地产市场的供需情况决定了土地市场的供需情况，房屋的价格决定了土地的价格。 房地产价格与房地产租金 马克思的地租理论以及迪帕斯奎尔—惠顿模型（D—W模型）。两种理论均假设房价和租金处于同一个成熟的市场环境下，没有相互区隔，从而得出房价和租金成正比的关系，即 利率主要从以下几个方面影响房地产价格的涨跌： 其一，投资角度看，房地产作为重要的投资品之一，当利率下降时，资金存入银行的吸引力减弱，流动资金及抵押贷款将快速进入房地产市场。 其二，消费角度看，银行抵押贷款利率是房地产消费的重要成本之一。 尤其是普通住宅的消费对实际利率更为敏感。 其三，价值角度看，房地产商品的价值是房地产未来预期收入的现值之和。 本国货币升值与国内房地产价格上升往往同时发生的原因在于： 第一，流动性效应与预期效应。 第二，财富效应与挤出效应。 第三，溢出效应。 股票价格走势与房地产价格走势之间并不存在确定无疑的规律，但两者之间的关系仍可从理论方面进行一些分析： 第一，财富效应。 第二，挤出效应。 第三，替代效应。 第四节 房地产价格评估 房地产价格评估的含义：房地产价格评估是房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价格进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 房地产价格评估按评估对象的种类，可分为： 房产评估、地产评估、房地产评估；按评估对象的完整性，可分为单项评估与整体评估 房地产价格评估的特点： （1）科学性 （2）艺术性 （3）综合性 房地产价格评估的原则： 1.供求原则 2.机会成本原则 3.替代原则 4.竞争原则 5.时点原则 6.合法原则 7.变动原则 8.适合原则 地产价格评估的基本程序： 主要包含以下八个步骤： 第一，获取估价业务； 第二，确定房地产估价的基本事项； 第三，拟订评估作业计划； 第四，实地勘察和收集整理资料； 第五，选择估价方法； 第六，确定估价结果（最终估价）； 选择估价方法有三个根据：资料特点；估价对象的特点；估价方法的适用条件，一般采用多种方法。 房地产价格评估在其发展过程当中，出现过很多方法，主要的有市场比较法（The Comparative Method）、收益折现法（Income Capitalization Method）、成本估价法（The Contractors Method)、剩余法（Residual Method），下面主要介绍前三种主要的方法： （一）市场比较法 （二）收益折现法 （三）成本估价法 综合练习 一、本章基本概念 价格；房地产价格；房地产指数；房价收入比；空置率；租售比值；住房消费支出比重；成交价格；市场价格；理论价格；土地价格；房地产价格评估 二、本章基本思考题 1.房地产价格的含义和决定因素？ 2.房地产价格具有哪些特征？ 3.房地产价格的构成包括哪些要素？ 4.衡量房地产价格水平高低都有哪些重要指标？ 5.简述房地产价格与土地价格的关系。 6.房地产价格评估具有哪些原则