房地产经济学5.3.ppt

第五节　城市房地产价格的调控机制 房地产的需求调控 问题: 1.盲目追求高档次的商品房 2.盲目追求”人人有房” 3.收入增加,但投资途径少,为了保值甚至增值,房地产投资过热 房地产的供给结构调控 问题: 我国现行的房地产供应结构十分不合理.具体表现在房地产开发商为 了赚取最大的利润,致使高档次的商品房供应明显过热,但适合中低收 入家庭需求的中低价位,中小套型普通商品住房与经济适用房所占比 重低,形成房地产供给结构不平衡. 房地产金融的调控 问题: 1.近年,为了抑制通货膨胀,我国多次下调存款利率,居民只有通过购买房地产使资金保值,导致房地产价格快速上涨. 2.住房贷款优惠利率的存在更加提升了消费者的房地产消费能力,也导致房地产需求增加. 政府对房地产市场规范调控 问题: 1.政府以获得财政收入为目的发展房地产业导致房地产价格高涨 2.盲目经营城市,造成住房资源浪费,被动性住房需求增大 3.对房价求高弃低,视房价为经济发达标志 住房保障体系 问题: 1998年前,我国高度福利的住房制度,是国家财政的巨大压力.但 取消了福利住房制度后,有一大部分人没有享受到房改房的优 惠政策,又买不起房地产市场化后的高价房,因此陷入了左右为 难的境地. 改变税制与收费方法等新的调控措施 通过征收不同的房地产税收,房地产费用,从一定程度上抑止房地产 的价格与控制房地产的投机投资行为. 具体的方法: 1.转让房征税(住房5%,非住房7.5%) 2.调整房地产营业税(从流转税逐渐转为持有税) 3.”两税一费”:城镇土地使用税提高两倍,新增建设用地土地有偿使用费和耕地占用税提高一倍 2005年下半年商品住宅成交价格走势图（十区） 2005年下半年中心城区（新越秀、天河、白云、海珠、新荔湾、黄埔）价格走势图 2005年下半年城郊四区的商品住宅价格走势图 2006年1-9月 广州市十区住宅交易登记累计信息（均价=总成交金额÷总成交面积） 广州房地产价格调控 目前，广州房地产市场宏观调控目标是希望通过打击短期投资热，调整房地产市场秩序来达至稳定房价。从去年年初开始，政府分别从供给和需求方面采取相应措施。在供给方面，严格控制土地供应，规范土地政策及银行信贷政策；在需求方面，提高置业首期款比例，禁止预售房买卖及规范公积金缴存政策等。减少供给量是为了抑制房地产投资，以便抑制房价过快上涨，供应量减小，那么需求量也必然减少，供求才能获得平衡。 　　 由政策实施的情况来看，2005年广州严紧土地政策，严格控制一手土地市场供应，大力盘活闲置土地。未来一段时间住宅土地供应量是充足的，但由于受到各种利好因素影响，开发商拿地的难度明显增加。一手土地市场竞争激烈，即使资金实力较足的开发企业，想通过招拍挂拿到住宅建设用地也较为困难；而一些有土地储备而资金不雄厚的企业也难以进行住房开发；而一些闲置多年的土地由于历史原因及政策因素等原因难以盘活，这些都在一定程度上影响房地产市场供应。 　　 从需求的情况来看，广州房地产市场自住需求仍占主导，宏观调控的政策一定程度上有效打压投资性需求，但对于自住性需求的影响相对较小，刚性需求特征抵消了调控打压需求的力量。在2005年新规出台后，消费者对市场不了解，不少人持币观望，尽管购买力在去年底已有所释放，但相当一部分积蓄到2006年，加大2006年的需求量。 第六节 城市房地产价格评估 房地产价格评估的概念: 房地产价格评估是以房地产为对象,由专业评估人员,根据评估目的, 遵循评估原则,运用评估方法,并在综合分析影响房地产价格因素的 基础上,对房地产客观,合理价格的评估,推测和判断. 主体:经过房地产价格评估人员资格考试合格,经过有关部门审定注册取得职业执业资格证书的房地产评估专业人员 客体:房地产,可以是单纯的土地,单纯的建筑物和房地合一 房地产价格评估的程序 1.业务受理 2.制定价格评估作业计划 3.资料的收集,整理,分析,研究 4.现场勘查 5.综合分析估算 6.编写估价报告书 7.审批 房地产价格评估方法 常用估价方法的介绍 市场比较法:将估价对象与近期发生的类似房地产加以比较,对成交 价格采用适当方法加以修正得出房地产价格的一种估价方法. 公式:估价对象 ＝ 可比实例 × 各项交易 × 标准化 房地产价格 房地产价格 修正系数 修正 收益法:将估价对象房地产未来各期纯收益通过适当资本化率折算到估价时点并将之作为房地产价格的一种估价方式. 公式:房地产价格＝纯收益/利率 (利息额＝某一货币价×利率) 成本法:以开发房地产的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税