(房地产经济学课设2.doc

武汉轻工大学 《房地产经济学》 课 程 设 计 设计题目：某房地产项目前期策划 姓 名_吴璐_______ 学 院_土建学院___ 专 业_工管1002 __ 学 号_100602229__ 指导教师__李红民___ 2013年5月28日  摘 要 随着中国加入WTO和我国市场经济不断完善，房地产业在国民经济中的重要性及独立性已初露端倪。房地产开发是一个多种技术与知识的整合过程，包括市场研究、资金运作、规划设计、项目管理、建筑施工、网络技术、销售与客户管理等各环节，然而由于房地产业具有高度综合性、高投资、高收益、高风险的特殊行业特点，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较大的不确定性。房地产开发中的确存在着大量不做市场调查和可行性分析，盲目上马，结果造成房屋闲置和资金积压的现象发生。由于房地产开发项目本身产需链条长、环节众多、对开发企业的整体运作水平和资源整合能力要求高，使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目。因此，如何减少房地产开发的盲目性，如何做好房地产项目的前期策划工作是当今房地产业的一个热门话题。 本文综合运用房地产经济学的相关理论和模型，结合相关参考文献和研究资料，以东西湖区和江汉区的房地产开发项目作为案例，对该项目的规划设计、经济分析、潜在市场分析、目标客户群分析、投资估算等方面进行前期规划和理论上的可行性论证。 关键词： 房地产开发项目 前期策划 可行性分析 目录 1.江夏区房地产概况 3 1.1区域概况 3 1.2市场概况 4 2.东西湖区房地产市场概况 2.1区域概况 7 2.2市场概况 7 3.江夏区房地产潜在市场分析 3.1江夏区房地产潜在市场分析 3.1市场定位 10 3.2目标客户层判断 11 东西湖区房地产潜在市场分析 4.1市场目标客户研究和市场定位 4.2目标客户层判断 5.拟建项目方案一：江夏区中档住宅 12 5.1建设规模 13 5.2产品方案 13 5.2.1周边环境 5.2.2交通状况 5.2.3配套设施与服务 5.3投资估算 15 5.3.1成本费用 5.3.2项目经济效益 5.4项目SWOT分析 18 5.5四象限模型分析 19 5.6销售前景 21 5.6.1宏观经济环境 5.6.2微观经济环境 5.6.3江夏区房地产市场的前后特征对比 5.6.4开发态势 6.拟建项目方案二:高层商品房 23 6.1建筑规模 23 6.2产品方案 24 6.2.1周边楼盘 6.2.2交通状况 6.2.3配套设施 6.3投资估算 25 6.3.1成本费用 6.3.2项目经济效益 6.4项目SWOT分析 27 6.5四象限模型分析 29 6.6销售前景 30 6.6.1区域经济分析 6.6.2东西湖区房地产发展展望 7.方案比选 33 1.江夏区房地产市场概况 1.1区域概况 江夏区地处九省通衢的武汉市南大门，位于三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，“武汉·中国光谷”大部分也在江夏区境内，江夏区地域广阔，具有得天独厚的承东启西、连南接北的地域优势。京珠、沪蓉高速在境内交汇，高速铁路武咸城际铁路、107国道贯通南北，长江黄金水道傍西境而过。城距天河机场、汉口火车站、武昌火车站、武汉客运港均在30公里左右，水、陆、空运联系全国、通达八方东、北、西南三面临湖，形成江湖怀抱之势名胜古迹众多，其中尤以中山舰、明代楚昭王寝最富盛名。江夏基础设施完善，水、电、路、气、通讯配套完备境内云集26所高校，拥有国家p4实验室、高压研究所等一批科研机构。 沿江夏大道形成了一片经济产业带，在光谷与纸坊之间架起了经济走廊而大学城、药谷的规划建设和富士康进驻光谷，更为江夏经济注入了发展原动力。主要经济指标增长速度均高于全省、全市平均增长水平，2005—2008年，江夏区连续年跻身全省县域经济先进县（区）行列。）地处汉口西部近郊，全境三面环水，淡水资源十分丰富汉江、北河、沦河、府河如玉带琼边轻轻托起这片499.71平方公里的土地。境域东靠张公堤，分别与江岸区、江汉区和硚口区接壤；西南滨汉水与蔡甸区和汉川市相望，西北依府河与孝感市和黄陂区相邻金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的70.4%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市