第三章房地产经纪与房地产市场..doc

第三章 房地产经纪与房地产市场 第一节 房地产经纪 第二节 房地产市场 第三节 房地产市场环境建设 第四节 房地产市场调查 一、经纪与市场经济 （一）、经纪业及市场地位 1. 经纪业是一种把同一商品的买卖双方连接在一起的中间买卖业，充当供需中介服务系统，传播、运用市场信息、勾通买卖，从中获取服务报酬的一种行业。 2. 市场经济需要通过经纪人在市场机制下去实现社会资源有效配置的改善和优化。 3. 有助于社会资源的帕雷托改善。 （二）、经纪在市场经济中的作用 1. 经纪业历史悠久。 2. 经纪活动是勾通社会经济发展联系的桥梁。经纪业是一种中介服务系统。 3. 经纪具有咨询、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。 4. 经纪活动对市场机制的完善有一定的推动和补充作用。 5. 经纪业应该有完善的管理制度。 统一的注册登记制度；严格的经营制度；规范的监管、审查制度。 二、房地产经纪的发展及业务范围 （一）房地产经纪的三种类型 房地产管理部门成立的事务所；社会各部门和事业单位注册成立的房地产经纪企业；个人挂牌或不挂牌的房产中介。 （二）房地产经纪的业务范围 主要从事房地产售让与购买中介服务 经营范围也可以更大、更广 三、房地产经纪的资质审查与管理 （一）房地产经纪管理 1. 房管部门对房地产经纪业进行行业管理 2. 对房地产经纪人进行资质审查。 3. 房地产经纪人考试执业制度。 （二）、房地产经纪中介制度 1.中介方的营业保证金制度。 2. 经纪人资格、培训制度。 3. 中介佣金收取制度。 四、国外的房地产经纪业发展 1. 美国的房地产中介制度 法规：《一般代理法规》、《契约原则》、《州执照法》、《专业伦理法则》、《不动产执照法》等。两大房产中介组织：美国不动产师协会和全国不动产经纪人协会 四、国外的房地产经纪业发展 2. 日本的房地产中介制度 以美国为蓝本，更详尽、具体 日本房地产经纪人称为宅地建物交易主任者，主要受《不动产交易业法》、《诚实信用法则》、《执业考试法则》等。 日本政府对职业者的积极监督与引导 指导与检查；执业资格评定；听证会制度 五、中国房地产经纪业的发展 1. 发展迅猛，数量庞大，已成为中国特色的社会一景。 2. 制度滞后，法律制度不健全，法规执行随意性大。 3. 中介结构良莠不齐，入行门槛低。 4. 信用度低，交易纠纷频繁。 一、房地产市场及其特点 1. 市场：市场的初始概念是指从事商品买卖的场所，或商品交换关系的总和。 2. 房地产市场：房地产交换关系和房地产交易活动中的多层次、多方位、多元化的活动与媒介关系的总和。 3. 房地产市场的特点： 地域的固定性、耐久性、资源的稀缺性、永续性、增值性等决定房地产市场的特点： 3. 房地产市场的特点： ⑴ 房地产市场是一个不完全开放的市场 ① 土地稀缺和国家对一级土地市场的垄断 ② 房地产开发受国家政策、计划和城市规划影响大 ③ 房地产市场受制于一个区域经纪社会发展水平和城市化水平的影响，有滞后于其他市场的特性。 3. 房地产市场的特点： ⑵ 房地产市场是一个多方位的市场 ①市场结构模式的多元化，一、二、三级市场等； ②流通方式的多元化，无形市场和有形市场（国内市场、涉外市场等） ③交换价格的多元化； 3. 房地产市场的特点： ⑶ 房地产产品的多层次和多流通形式 ① 住宅、店面、写字楼、别墅、高层住宅和底层住宅的区别； ② 出售、出租、出典、抵押、拍卖的多流通方式 ③ 付款方式的多样性，一次性付款；按揭付款；先租后买；每年付款方式等 4. 房地产市场的时空矛盾 ⑴ 房地产市场的时空矛盾表现在空间上的固定性与时间上的长期性的统一体。 ⑵ 房地产交易费资浩大，时间长，涉及面广，是一项需谨慎对待的交易行为。 ⑶ 房地产市场是一个投资性与投机性相结合的市场。 ⑷ 房地产交易目前还存在透明化与暗想操作、规范化与违规炒作、市场公开化与营私舞弊等诸多矛盾。 二、房地产市场的作用与意义 （一）作用 1. 交换功能。 2. 信息功能。 3. 激励功能。 4. 协调功能。 5. 带动功能。 二、房地产市场的作用与意义 （二）意义 1.深化房地产改革、促进房地产业发展的基础。 2. 有助于城市房地产资源的有效配置。 3. 有助于中国社会主义市场经纪体系的发展。 4. 满足人民群众需要，调动人们的工作积极性。 第三节 房地产市场环境建设 一、房地产市场信息网络 1. 信息是事物存在方式、运动状态及其对人们产生效用的综合反映。 2. 房地产市场信息是指房地产品在市场交易过程中所形成的差异及其相互作用、相互联系并产生效用的综合反映。 3. 房地产信息内容：房地产市场供求信息；房地产市场行情信息；房地产市场交易信息；房地产市场营销环境信息；房地产市场反馈信息等。 4. 房地产市场信息→形成信息网络→房