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第三章 房地产市场供求 山西大学商务学院 李 强 第一节 房地产市场需求与共计 一、房地产市场的需求 经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。 二、房地产市场需求的特点 区域性 多样性 层次性（现实需求与潜在需求） 与城市的住房制度有很大的关系 潜在需求的类型 　　第一，购买力不足型的潜在需求。这是指市场上某种商品已现实存在，消费者有购买欲望但因购买一时受到限制而不能实现，使得购买行为处于潜在状态。这种类型的商品多是高档耐用消费品，如住宅、汽车等。 　　第二，适销商品短缺型的潜在需求。这是指由于市场上现有商品并不符合消费者需要，消费者处于待购状态，一旦有了适销商品，购买行为随之发生。 　　第三，对商品不熟悉型的潜在需求。这是指由于消费者对某一商品不了解、甚至根本不知道，而使消费需求处于潜伏状态。 　　第四，市场竞争倾向型的潜在需求。这是指由于生产厂家很多，同类商品市场竞争激烈，消费者选择性强，在未选定之前，对某一个企业的产品而言，这种需求处于潜伏状态。 三、影响房地产需求总量的主要因素 1、国民经济发展速度 2、城市人口数量和及结构的变化 （1）第六次人口统计普查结果 （2）人口红利 3、消费者水平和消费结构 4、房地产本身价格 5、消费者对未来的预期 6、国家有关经济政策 第六次人口普查 一、 总人口 　　全国总人口为1370536875人。其中： 　　普查登记的大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口[3]共1339724852人。 　　香港特别行政区人口[4]为7097600人。 　　澳门特别行政区人口[5]为552300人。 　　台湾地区人口[6]。 　　　　 二、人口增长 　　大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1265825048人相比，十年共增，增长5.84%，年平均增长率为0.57%。 　　三、家庭户人口 　　大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭户[7]401517330户，家庭户人口为1244608395人，平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人。 四、性别构成 　　大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，男性人口为686852572人，占51.27%；女性人口为652872280人，占48.73%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的106.74下降为105.20。 　　五、年龄构成 　　大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为222459737人，占16.60%；15-59岁人口为939616410人，占70.14%；60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.29个百分点，15-59岁人口的比重上升3.36个百分点，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 四、房地产市场供给 1、供给的概念 2、供给的特点 3、影响房地产市场供给的主要因素 五、房地产供求关系均衡分析 1、供给和需求曲线 （1）需求曲线 （2）供给曲线 2、均衡 均衡 动态均衡 3、宏观调控 第二节 我国的房地产经济周期 一、概述 二、房地产市场经济波动的特征和传导机制 美国房地产市场周期 * *