第三章　房地产价格和价值 学习资料.docx

PAGE PAGE 2 ?第三章　房地产价格和价值 第01讲　房地产价格含义、形成条件、供求、价格 　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　本章考题在6～8题，考分分布为10～16分，考题多，开始涉及计算题了。 　 　 单选 多选 判断 计算 　 2007 题数 3 2 3 　 8 分值 3 4 3 　 10 考点 建筑面积、投资价值、期房价格 重新购建价格、法定优先受偿权 抵押价值、拆迁估价、抵押估价 　 　 2008 题数 4 2 2 　 8 分值 4 4 2 　 10 考点 期房价格、抵押价值、实际价值、估价价值 成本租金、价值类型 房地产在用价值、作价入股价值 　 　 2009 题数 　 2 1 1 4 分值 　 4 1 8 13 考点 　 法定优先受偿款的构成项目、非市场价值 投资价值与市场价值的区别 再抵押价值 　 2010 题数 3 2 1 　 6　 分值 3 4 1 　 8 [ 讲义编号NODE95078200030100000101：针对本讲义提问] 2011 题数 2 2 1 1 6 分值 2 4 1 8 15 考点 保险价值、期房价格 投资价值与市场价值的比较；带租约的房地产价格 楼面地价 租赁权价值 　 2012 题数 3 2 1 　 6 分值 3 4 1 　 8 考点 价值类型、单价、期房价值 房地产供给、租赁价值 在用价值 　 　 2013 题数 　 　 　 　 　 分值 　 　 　 　 　 考点 　 　 　 　 　 [ 讲义编号NODE95078200030100000102：针对本讲义提问] 　　　　 [ 讲义编号NODE95078200030100000103：针对本讲义提问] 　　 [ 讲义编号NODE95078200030100000104：针对本讲义提问] 　　　　特别提示：《估价理论与方法》的计算量很大，需要非常熟练的使用函数计算器　　考试要求　　1.了解房地产价格的含义；　　2.熟悉房地产价格的形成条件；　　3.了解房地产价格与一般物品价格的共同之处；　　4.熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处；　　5.熟悉房地产需求；　　6.熟悉房地产供给；　　7.熟悉房地产均衡价格；　　8.熟悉房地产供求状况的分类；　　9.熟悉价值、使用价值和交换价值；　　10.掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；　　11.掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值；　　12.掌握抵押价值；　　13.了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值；　　14.了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；　　15.掌握完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值；　　16.熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值；　　17.了解市场调节价、政府指导价和政府定价；　　18.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；　　19.熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；　　20.掌握总价格、单位价格和楼面地价；　　21.掌握名义价格和实际价格；　　22.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；　　23.了解起价、标价、成交价和均价；　　24.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。 [ 讲义编号NODE95078200030100000105：针对本讲义提问] 第一节　房地产价格的含义和形成条件 　　房地产估价本质上是评估地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，但实践中是通过价格来了解价值，如同人的心理活动支配其行为，而要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。因此，做好房地产估价，不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入、正确的认识。　　1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价入股换取技术、设备等。　　2.房地产价格的形成条件（三条件）：有用性，稀缺性，有效需求　　（一）有用性　　（二）稀缺性　　（三）有效需求（意愿＋购买能力）　　注意区分：需要的概念　　例如，对于一套总价50万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起；丁既买不起，也不需要。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有需求。因此，需求与需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力