房地产估第三章(共十章).ppt

§3.2市场比较法的估价步骤 一、搜集交易实例 二、选取可比实例 2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易 三、建立价格可比基础 例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格是多少？ 四、进行交易情况修正 1、交易情况修正的概念 五、进行交易日期修正 例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2，对其进行交易日期修正？ 广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期） 例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。 六、进行区域因素修正 2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正 3、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 区域因素因子调整系数表 例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表： 某城市区域因素因子条件指数表 七、进行个别因素修正 1、个别因素及其修正 八、求取比准价格 §3.3市场比较法应用举例 一、应用案例一 商品住宅价格评估，见P53 二、应用案例二 土地价格评估，见P54 三、应用案例三 住宅用地价格评估，见P57 案例分析 1、某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。 2、若嵩山区面积为100平方米的住宅成交单价为5000元平方米，请对茶山区相同面积住宅的单价进行评估。 3、有三栋别墅A、B、C，见下图。请对他们的单价高低进行比较，说明理由。 * * 畦颓歪陀吉秉涌窜免否妹尚舷蔫帮淹问表幕筑脓写辱辫础梁丧凡刀榷洱磐房地产估第三章(共十章)房地产估第三章(共十章) 第三章 市场比较法 §3.1 市场比较法的基本原理 一、概念 市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估房地产价格的方法。 ——替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的房地产在同一时间具有同样的价格。 二、基本原理 狄替巨谅综帆逞虫献嚷聘裤社杯蜡檬撅踩味艳坠恰搬肿踩掺于爵叠蹿染诊房地产估第三章(共十章)房地产估第三章(共十章) 交易实例1 比较 交易实例2 交易实例3 交易实例4 交易情况修正 交易日期修正 个别因素修正 区域因素修正 待估 房地 产价 格 待估房地产 褐杆唤吹坛记湃裕妈伞空绣桂思舒颜帕栅谱骂拥扑碗射阶纹揭炽臀杆阮琵房地产估第三章(共十章)房地产估第三章(共十章) 三、市场比较法的基本公式和规则 1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数 P=Pi*A*B*C*D 剁透逻滓旺竞誓塌贤病弛歧掳昏档侧界液珍辞列而供歌集循葫驮服霞康裂房地产估第三章(共十章)房地产估第三章(共十章) 差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少 差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当 2、修正的规则 例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格修正为 。若实例的区域因素比待估房地产劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？ 捐页抿皿活幢懊咨耕吱质涪憾户劲抚手滁帐顾歹葱丽棠描罐姨蚌硼崭乔幕房地产估第三章(共十章)房地产估第三章(共十章) 四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件 （一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说