房地产开发全过程及风险.doc

房地产开发流程及风险 房管09 张银平 200911008214 序号 主要阶段 工作内容 涉及单位 主要风险 1　 土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。 　　1、土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。 　　2、土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。 　　3、征地 \o 房地产开发 开发风险。征地 \o 领导力开发 开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。 　4土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对偏高，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。5筹资风险。筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致自有资金回报盈利的不确定性。投资中借贷比例越高，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处环境不同，也具有不同的风险。 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　①开发区域风险。由于社会经济发展的不均衡性，区域间社会经济环境各异，使不同地域的房地产开发面临不同的风险因素；同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊；风险具有明显的地域性。而房地产开发项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域风险对于房地产投资决策具有更重要的意义。在房地产开发经营中，开发区域风险主要来自开发区域的政治环境、政策环境和经济环境风险。②开发时机与风险。房地产开发周期长，因此需对周期内政策变化、经济发展趋势、人口变动、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。上世纪90年代的亚洲金融危机和2008年由美国“次贷危机”引发并还在持续的全球金融风暴给各国房地产企业带来巨大风险。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。 　 　 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 土地深判 可行性研究报告 现状图 市场深度调研 项目最终定位 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 寻找合作资金 项目招商报告（前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 项目商业策划书 合作伙伴确定 合作方案确定 合作细节确定 引资（商业计划书） 签署战略合作协议 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 2 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 用地规划许可证 土地出让合同 　 出让金、交易费交费证明 　 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询