2014房地产开发项目全过程管理.ppt

（4）进度控制的基本原理 动态控制原理 信息反馈原理 弹性原理 网络计划原理 系统 思想 目标 管理 动态 控制 P D C A P D C A 执行！ 项目 目标 （5）进度控制的方法 常用的方法：横道图（甘特图）比较法 横轴表示时间，纵轴表示活动(项目)，线条表示在各个期间上计划和实际的完成情况。 它直观地表明任务计划在什么时候进行，及实际进展与计划要求的对比。 下面举两个图例说明： 6、商品房预售许可 预售登记，办理《商品房预售许可证》 （1）证明材料 A、已交付土地出让金，取得《土地使用权证》 B、《建设工程规划许可证》《施工许可证》 C、预售房屋面积测绘，明确施工进度和竣工日期 （2）《营业执照》《资质证书》 （3）工程施工合同 （4）商品房预售方案 7、建设工程竣工综合验收备案 （1）质监站竣工验收备案审查 （2）政府行政事业性收费核实验收 （3）规划、市政、园林、消防、节能、人防等专业验收，核发《建设工程规划许可证》（正本） （4）建委综合各部门验收，出具备案证明 8、房地产权属初始登记 （1）房地局核准新建房屋所有权初始登记 （2）开发商应提交材料 A、申请书 B、营业执照 C、土地证 D、建设用地规划许可证 E、建设工程规划许可证 F、施工许可证 G、房屋竣工验收资料 H、房屋测绘成果 I、按规定应当提交的其他文件 三、市场定位 1、定位分析 2、具体策略 3、定位要点 1、定位分析 （1）价值分析： 第一、准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件； 第二、精准的市场定位具有很强的市场冲击力。 （2）概念分析： 包括市场细分（前提和基础）、市场调研（核心）、品牌形象培育和买点打造（关键）。 2、具体策略 一般包括企业层面的战略定位，项目层面的产品定位和品牌定位。 （1）战略定位： 站在企业定位的最高层，解决的是企业“做什么”、“不做什么”、“怎么做”三个问题。 如地产大鳄万科，其战略定位遵循“先做减法在做加法”的思路，“三流的地块，二流的项目，一流的品牌，一流的企业”。 （2）产品定位：是品牌定位和公司定位的物质基础。 通常包括项目开发定位、价格定位、品质定位。 产品定位策略共有九种：高质高价、高质中价、高质低价；中质高价、中质中价、中质低价；低质高价、低质中价、低质低价。 在众多购买因素中，价格因素占30%，可见，价格始终是消费者最关心的要素之一。 （3）品牌定位：包括概念定位和形象定位。 概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品味，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时，要有新思想、新内涵、新概念，赋予房子灵魂。同时，采用差异化的传播方式，使项目脱颖而出。 3、要点分析 （1）根据目标客户群的需求做出细分 （2）言语精炼，切中要害 （3）充分结合项目情况并与其相吻合 四、设计管理 房地产开发项目设计管理具有特殊性。在前期策划和设计过程引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，会起到积极的作用。 两方面的好处：一是使项目设计的监控过程具体化、操作简便、理性、有序；二是有助于决策的理性化和有助于对设计进度、成果和质量的控制。 1、方案设计； 2、施工图设计 1、项目方案设计管理 （1）管理流程：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审与咨询，方案定案，出方案报建文本，方案报建。 （2）招标与定案：一般采用招投标的方式，集众家所长。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案反复过程。 （3）设计沟通：内部沟通、与设计公司沟通、与政府部门沟通。 （4）风险管理：打政策擦边球，违规操作；委托和筛选设计公司的风险；技术的选用。 （5）进度控制：方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，因此，在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排。 2、项目施工图设计管理 由于方案已经确定，施工图设计工作流程相对简单有序。 （1）施工图设计管理流程：委托设计、拟定技术措施、中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联