房地产开发业务全过程涉税解析.ppt

（五）二手房交易 3、土地增值税 对个人销售住房暂免征收土地增值税 （五）二手房交易 4、契税 （1）3%-5%（成都3%） （2）个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 （3）对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 联系方式 ： 　　　　　 　jiangbin5218@163.com 房地产开发业务全程涉税解析 成都恒德税务师事务所有限公司 昊昇三农内训 二、房地产开发各环节所涉及的主要税种 主要内容 一、房地产企业税收一体化管理流程 三、各税种主要政策规定及征管现状 一、房地产企业税收一体化管理流程 土地拍卖交易 项目报建 房地产开发 商品房销售 房地产保有 房屋租赁 二手房交易 土地拆迁整理 二、房地产开发各环节所涉及的主要税种 1、项目土地取得阶段——契税、土地使用税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税 2、项目建设阶段——代扣代缴建安税、印花税、代扣境外企业所得税、营业税 3、项目预售阶段——营业税、企业所得税、土地增值税 4、竣工交房——企业所得税清算、土地增值税清算、营业税金及附加、土地使用税、印花税、代扣代缴税款清算 6、房地产保有环节——商品房转固、出租涉及的营业税及附加、房产税、土地增值税、企业所得税。 7、二手房交易——营业税、个人所得税、契税 三、各税种主要政策规定及征管现状 （一）项目土地取得阶段 不同形式取得土地 1、拍卖（出让）取得 契税 印花税（财税[2006]162号） （一）项目土地取得阶段 不同形式取得土地 2、协议转让 营业税（财税[2003]16号、川地税发[2005]48号） 土地增值税（加计扣除） 企业所得税、契税、印花税 （一）项目土地取得阶段 不同形式取得土地 3、股权收购 营业税（财税[2002]191号） 土地增值税（财税[1995] 48号、国税函〔2000〕687号 契税（川地税函[2005]第273号） 企业所得税（国家税务总局公告2010年第19号 ） 印花税（产权转移书据） （一）项目土地取得阶段 不同形式取得土地 4、合作建房 营业税（国税函发[1995]156号 、国税函[2005]1003号 ） 土地增值税（财税[1995] 48号） 企业所得税（国税发[2009]31号） （二）项目建设阶段 1、建安业营业税的征管 国税发[2006]第128号《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》 国税函[2009]第630号 代扣代缴 （财税[2006]177号） （财税[2009]第61号） （二）项目建设阶段 2、支付境外设计等服务的的税务问题 营业税 中华人民共和国营业税暂行条例 财税[2009]第111号 （二）项目建设阶段 2、支付境外设计等服务的的税务问题 企业所得税： 企业所得税法及实施条例 国税函[2009]第507号 （三）项目销售（预售）阶段 1、营业税及附加 营业税暂行条例 外资企业从12月1日起，开始缴纳城建税和教育费附加（国发[2010]35号） 地税网上开具发票 （三）项目销售（预售）阶段 2、土地增值税 先预征、后清算 如：《成都市地方税务局 成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》 （三）项目销售（预售）阶段 2、土地增值税 普通住宅判定标准（三个条件） 容积率：1.0以上 建筑面积：120平米以下（可上浮20%） 销售价格：1.2倍以内（可上浮20%） （三）项目销售（预售）阶段 3、企业所得税 （1）征收方式： 按预计毛利率，并入当期应纳税所得税， 实际毛利额与预计毛利额的差异调整 国税发[2009]31号 （三）项目销售（预售）阶段 3、企业所得税 （2）现行毛利率： （三）项目销售（预售）阶段 3、企业所得税 （3）特殊问题 预计毛利率弥补亏损 预售收入作为“三费”基数 营业税金及附加的扣除 （四）竣工交房阶段 1、土地增值税清算 国税发[2009]91号 （四）竣工交房阶段 2、土地使用税 土地使用税的税额标准 由各地政府具体确定 （四）竣工交房阶段 2、土地使用税 土地使用税的起止时间： 财税[2006]第186号 财税[2008]152号 （四）竣工交房阶段 3、企业所得税 （1）收入的确认时点 （2）实际毛利率与预计毛利率的差异调整 （四）竣工交房阶段 4、其他税金的清理 （1）甲供材料的税金处理 （2）营业税金及附加 （3）印花税 （4）代收契税（财税〔2010〕第94号） （四）房地产保有环节 1、商品房转