银行个人住房贷款操作规程.doc

中国ⅩⅩ银行个人住房贷款操作规程 为进一步规范个人住房贷款操作，防范和控制贷款风险，在《中国ⅩⅩ银行个人住房贷款操作流程》（工银发[1998]147号）的基础上，制订本规程。 一、按揭项目的申请、调查与审批 （一）按揭项目的申请 开发商因售房需要我行提供按揭贷款支持的，需提交“按揭贷款项目申请审批表”（附件1），并提供以下资料原件供审核，以复印件留存。 1、公司资料 （1）合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证复印件； （2）经审检的企业财务报表（上年末至本期季报或月报）； （3）房地产企业开发经营资质证书复印件； （4）公司董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺。 2、项目资料 （1）申请现房项目按揭的需提供以下资料： ①项目竣工验收合格报告复印件； ②土地、房屋权属证明复印件； ③商品房销（预）售许可证复印件； ④若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书； ⑤项目户型平面图。 （2）申请期房项目按揭的需提供以下资料： ①项目立项批文及可行性研究报告复印件； ②建设用地规划许可证复印件； ③土地使用权证复印件及非划拨土地出让金缴交凭证复印件； ④建设工程规划许可证复印件； ⑤施工许可证复印件。如开发商在项目开工后因特殊情况暂不能出具该证的，可由开发商向贷款人提出书面申请或承诺，并附权威部门的有效证明文件予以暂时替代； ⑥商品房预售许可证复印件； ⑦合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书； ⑧项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。 （3）申请集资或合作建房项目按揭的需提供以下资料： ①集资或合作建房方案复印件； ②集资或合作建房方案批复（上级及政府主管部门批文）复印件； ③集资或合作建房项目“四证”复印件； ④集资或合作建房协议和集资款收据复印件。 对我行已发放住房开发贷款的住房项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化，所需的企业、项目资料、文本文件可不重复提供。 （二）按揭项目的调查 贷款调查员在收妥上述资料后，应在规定工作日内约见申请人，对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，提出初审意见，并在“按揭项目申请审批表”签署意见，提交调查报告。主要调查以下内容： 1、开发商的基本情况 （1）企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力等； （2）企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等。 （3）企业与我行的合作诚意，如阶段性担保及存款、中间业务的代理等。 2、项目的基本情况 （1）项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致； （2）开发项目的“五证”是否齐全； （3）土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交； （4）土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记。 （5）项目总投资概算、资金来源与到位情况； （6）项目属期房的，多层住宅应为主体结构封顶，高层住宅应为完成项目总投资（按建设期计算）的三分之二；商业用房应为现房，属于商用和商住共处同一建筑的，商用房按揭贷款的建筑形象标准可按住宅标准掌握。 信贷员对按揭项目进行实地考察时，主要考察以下方面： （1）考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施、及交通条件等情况； （2）了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数、户型设计等情况； （3）了解项目资金运用情况、工程进度、公建配套落实情况及项目销售情况； （4）对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。 对以下按揭项目，不予受理： 1、建筑工程质量不合格的项目； 2、因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素，可能产生“烂尾”的项目； 3、不能提供合法“五证”的项目； 4、存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目； 5、未经主管部门预售登记备案，不具备合法销售条件的项目； 6、开发企业或其领导有不良信用行为记录。 （三）按揭项目的审查与审批 1、贷款审查人收到贷款调查员提供的按揭项目申请表、项目调查报告和有关资料后，应在规定工作日内对项目的合法性进行严格核查，并在“按揭贷款项目申请审批表”上签署审查意见后，按照贷款审批程序上报审批。 2、贷款有权审批人应在规定工作日内对上报的按揭项目进行严格审批。贷款人对符合贷款条件，同意受理的按揭项目，约见开发商，就合作事宜进行洽商无异议后，签订《按揭贷款业务合作协议》（附件2）；经审查不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还开发商，不予受理。 贷款人与开发商签订《按揭贷款业务合作协议》，应主