理财中的数学之商业银行个人住房贷款.pdf

理财中的数学 之 商业银行个人住房贷款 天津商业大学 理学院 数学与应用数学系 李天 副教授 商业银行个人住房贷款实例 商业银行个人住房贷款实例 李老师于2004年3月购买了一套精装修的 商品房，首付了总房款的三分之二，其余 房款15万元办理了商业银行个人住房贷 款，贷款期限为5年，年利率4.77% ，在 等额本息和等额本金这两种还款方式中， 应该选择哪一种，可以使得所付贷款利息 比较少？在银行有存款而无其他投资方式 的情况下，是否应当选择提前还款？他最 终是怎样做的？ 商业银行个人住房贷款实例 商业银行个人住房贷款实例 关键词：商业银行个人住房贷款、贷 关键词：商业银行个人住房贷款、贷 款金额、贷款利率（年利率）、贷款 款金额、贷款利率（年利率）、贷款 期限、还款方式、等额本息、等额本 期限、还款方式、等额本息、等额本 金、贷款利息、提前还款 金、贷款利息、提前还款 自从我国城市的“福利分房”政策取 消之后，购买住房就成为人们消费 的“头等大事”。说它是“头等大 事”，是因为对于大多数人来说， 这是一笔要把人们一辈子的相当部 分的收入都投进去的重大消费。个 人住房贷款（或住房按揭贷款）正 是这种把人们未来的大部分收入都 投进当前消费的主要方式。 直到现在为止，大部分的汉语词典 中都还找不到“按揭”这个词。“按 揭”与“抵押”基本上是同义词。或 许是为了“与国际接轨”，业界越来 越倾向于接受这个来自香港地区的 新词。据说它是Mortgage （抵押） 这个词的广东话音译。“揭”的广东 话与gage确实很接近，但是“按”的 广东话似乎也发不出mort来。 于是又有人说，“按”本身就有“抵 押”的意思。另一方面，在香港地 区，人们又把“抵押”这个词用于 legal charge 的汉译。这样，“按揭 贷款”与“抵押贷款”又有了不同的 含义。后者与前者的区别在于抵押 品的主权不完全属于贷款者。不管 怎么说，我们必须逐渐地把“按揭” 这个怪名词熟悉起来。 所谓商业银行个人住房（按揭） 贷款，确切的说，就是：购房者 以所购得的房屋作为抵押品而从 商业银行获得贷款，购房者按照 购房借款合同（按揭合约）中规 定的归还方式和期限分期付款给 银行；银行按一定的利率收取利 息。如果贷款者违约，银行有权 行使抵押权或收回房屋。 这个定义目前似乎已经为大家所熟 悉，至于利息和分期付款的计算现 在也变得很容易，有关的房地产销 售商和银行以及各有关网站都会提 供万元等额本息月还款情况表。 注：该表格是以今天（2009年10月 9 日）的商业银行贷款基准利率为 依据。 说明： 1.贷款期限在一年以内（含一年） 的贷款，实行到期本息一次性清偿 的还款方法， 2.贷款期限在一年以上的贷款，按 贷款合同约定利率执行，不随银行 存、贷利率调整而调整；贷款期限 在一年以上的贷款，根据中国人民 银行规定，每年1月1 日按当时最新 利率调整一次。 如何偿还贷款？ 借款人自银行划款之日的次月起 进入还款期，还款日以银行贷款 发放日的对应日为每月还款日。 借款人可以在每月还款日到贷款 银行偿还贷款本息或委托贷款银 行通过信用卡、储蓄卡、存折等 方式代扣还款。 贷款的还款方式有哪些？ 贷款期限在一年以内（含一年） 的，实行到期一次还本付息利随 本清。贷款期限在一年以上的， 实行按月分期归还贷款本息。借 款人可以按照下列两种方式之一 归还贷款本息： （1 ）等额本息还款方式，贷款期每 月以相等的额度平均偿还贷款本息， 每月还款额计算公式为： 贷款总月数 贷款总额×贷款月利率× +（1 贷款月利率） 月还款额