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房地产业如何进行税收筹划

房地产业存在问题及建议

以鞍山为例

梁冰

（辽宁科技大学工商管理研2012辽宁鞍山114051）

摘要：近年来，全国房地产市场蓬勃发展，在高楼耸立的背后，一系列社会问题

值得我们深思。我们是否为房屋设定了远超其实际价值的市场价格；是否一味的追求新

建房屋数量，忽略了市场需求；是否过度招商引资助推通货膨胀。本文主要分析鞍山房

地产业发展存在的问题及相关建议。

一、鞍山地区房地产业发展特点及原因分析

（一）鞍山房地产业的发展呈如下特点：

1、销售额、销售面积、销售单价逐年增长

表1鞍山地区房地产业发展现状

年份2005200620072008200920102011

销售额（万元）232691290475357546721180122513120242412523081

销售面积（万平方米）96110123248364553606

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单价（元单价（元平方米）2424264129072908336636604164

单价增幅（元单价增幅（元平方米）2172661458294504

单价增加率9.00%10.10%0.03%15.70%8.70%13.77%

数据来源：鞍山统计局

由上表可见，销售额、销售面积、单价均大幅增长。截止2011年，鞍山地区（包

括海城、台安、岫岩）住房均价已达4164元元平方米，比2005年的住房每平方米增加

1740元，增幅明显。销售面积逐年增长，2011年销售面积约为2005年的10.8倍。

据统计，2012年3月房交会共成交4026套住房，其中成交面积为38.96万平方米，

成交金额为18.23亿元，单价为4679元元平方米。可见，2012年鞍山地区（包括海城、

台安、岫岩）房屋进价已近5000元元平方米。这种房价对于鞍山这种三线城市，无疑过

高。

2、住房富余量在2010年以后逐年增加

2005年以来，鞍山地区住房总套数和人口总户数如下表所示：

表2鞍山地区住房总套数和人口总户数

年份20052006200720082009201020112012预2013预计

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住房套43453439514539747367495565123254219

565081572304

数8558391

人口户49589506395133151763522145251152511

525115525115

数6685555

数据来源：鞍山市统计局

结合2005年至2010年人口户数变化规律、2010年的出