【浙商证券-2025研报】华润万象生活（01209）：多元驱动发展，稳握全业态领跑权.pdf

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华润万象生活(01209)报告日期：2025年03月05日

多元驱动发展，稳握全业态领跑权

——华润万象生活深度报告

投资要点投资评级:增持(首次)

领先物业管理及商业运营服务商，多元业务板块协同增效

华润万象生活坚持以“空间”、“客户”及“产品与服务”三大关键要素为核分析师：马莉

心，采用涵盖商业管理、物业管理及大会员体系的一体化“2+1”业务模式。随执业证书号：S1230520070002

着市场需求增加和规模扩张，华润万象生活的收入由2017年的31.29亿元增至mali@

2023年的147.67亿元，CAGR约30%。与此同时，公司通过优化成本结构实现分析师：杨凡

较优的盈利能力，2021-2023年公司平均毛利率/净利率/ROE约31%/19%/15%。执业证书号：S1230521120001

yangfan02@

多元业态驱动增长，商业运营竞争优势显现

预计2028年市场规模超9500亿元，购物中心板块驱动增长。2014年至2023年，分析师：钟烨晨

全业态物业管理及商业运营市场总收入由2828亿元增长至7146亿元，CAGR为执业证书号：S1230523060004

10.8%。未来，随着房地产市场和购物中心运营服务市场的进一步发展，预计zhongyechen@

2028年总收入将达到9554亿元，2023-2028年CAGR为6.0%。

2023年，Top10龙头企业占市场容量约11%，行业集中度持续提升。在中国，同基本数据

时提供物业管理服务、购物中心运营服务及城市服务的公司数量有限，行业集中收盘价HK$32.80

加速中。2023年，在中国的全业态物业管理、商业运营及城市服务市场中，前十总市值(百万港元)74,866.00

大公司占市场总收入约10.9%。总股本(百万股)2,283.00

未来增长依托高品质定制+数字化，推动行业稳健扩张。住宅物业管理服务核心股票走势图

竞争力在于多样化增值服务和规模化运营；购物中心运营服务的核心竞争力体现

华润万象生活恒生指数

在全生命周期服务覆盖和多元化增值模式；写字楼运营服务的竞争优势则在于高79%

品质定制化服务和数字化技术与效率的结合。63%

46%

凭借多元业务协同、核心区域布局和优质品牌资源等优势，实现了显著高于行29%

业的增长。2017-2023年，公司收入CAGR达25%。展望未来，随着购物中心和12%

-5%

写字楼市场的持续增长，以及数字化转型的推进，公司有望继续保持稳健增长。345678901213

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