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关于建设工程价款优先权的理解与适用 　　建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动 产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人（统 称承包人）就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有 的优先受偿的权利。属于不动产特别优先权系列。《中华人 民共和国合同法》（简称《合同法》）第二百八十六条规定： “发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在 合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工 程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议 将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建 设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从 而规定了建设工程承包人的工程价款请求权，即对该工程拍 卖的价款享有优先权。最高人民法院《关于建设工程的价款 优先受偿权问题的批复》（简称《批复》）确立了建设工程价 款优先受偿权优于抵押权和其他债权。　　在司法实践中， 建设工程价款优先受偿的案例并不多见，直接通过申请人民 法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。究其原因，与理论 界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。设 置优先权的目的，是为了维护债权人的共同利益、国家利益、 公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。目 前，关于承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观 点，即法定抵押权说、不动产留置权说和优先权说。主张法 定抵押权说者认为，一般的抵押权为意向担保物权，由当事 人以合同方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物 为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的 债权，依法对定作人的不动产享有的抵押权。这种抵押权非 因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生，不以登记为必 要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征，是一 种由法律直接规定的抵押权①。主张不动产留置权说者认为， 承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权，当发包人不 按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受 偿②。主张优先权说者认为，建设工程承包人优先受偿权的 性质既不是留置权也不是抵押权。因为，留置权的标的物是 动产，不动产抵押权以登记为生效要件，所以，承包人的优 先受偿权在性质上应为优先权③。笔者的观点同优先权说， 理由是：留置权和抵押权的观点与我国现行担保物权的法律 规定相悖。根据物权法理论，对法定抵押权的承认，势必对 债务人以外的第三人利益构成威胁，同时也是对物权公示制 度的否定。留置权的标的物是动产，而承包人完成工作的标 的物是不动产。不动产抵押权以登记为生效要件，是经当事 人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定 的优先权，依据法定权优于约定权的原则，建筑工程价款优 先权应当予以优先保护。所以，建筑工程承包人的优先受偿 权的法律性质属于优先权。　　建设工程价款优先受偿权是 一种法定的优先权，该优先权基于法律的规定直接在债务人 的财产上设立，无须转移财产的占有，也无须登记，优先权 是不以占有或者登记为公示要件的权利。由于优先权无须公 示即可具有优先受偿的效力，难免威胁、损害第三人利益甚 至担保物权人的利益，因此，在实践中如何正确理解与适用 就显得至关重要。　　 一、正确理解《合同法》第二百八 十六条和最高人民法院《批复》的相关规定。　　《合同法》 第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包 人可以催告发包人在合理期间内支付价款。发包人逾期不支 付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包 人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将 该工程依法拍卖。第一，如何理解“未按约定支付价款”？ 这里的“约定”包括两层含义：其一承包人和发包人对建设 工程价款已有明确约定，无其他歧义；其二对列入优先受偿 范围的工程价款数额不持异议。第二，如何理解“合理期 限”？根据最高人民法院《批复》的规定，建设工程承包人 行使优先权的期限为六个月，这个期限指的不是诉讼时效， 而是除斥期间。诉讼时效针对的是请求权，指权利人在法定 期间内怠于履行请求权，期间届满其请求人民法院保护其民 事权利的权利归于消灭的制度。诉讼时效届满，丧失的是请 求人民法院保护的权利，而民事权利依然存在。除斥期间针 对的是形成权，指某种权利的存续期间。一旦过期，这个权 利就消灭了，不存在了。所以，承包人给予发包人支付价款 的“合理期限”不得超过六个月，否则，除斥期间届至， 包人来不及行使权利。第三，如何理解“按照建设工程的性 质不宜折价、拍卖的”？不宜折价、拍卖的建设工程，属于 法律禁止流通的财产，包括国家机关办公设施、军事设施、