2008年10月重庆主城区商品房市场供求分析报告-25DOC.doc

2008年10月主城区商品房市场供求分析刚性上位 个性占位 “金九”已成枉然，“银十”可堪回首？ 单纯从数据分析，十月的成交量虽然不至于喜人，但是至少让部分性价比较高的楼盘获得了生存下去的资本！这也从反面证明重庆这个市场刚性需求的客观存在！而反观那些在5-8月份就开始大力促销的大牌地产商，让我们更感受到前瞻性战略布局对于企业是多么重要！ 洞悉市场变化，及时作出调整！简单而朴素的道理，为什么非要在现在、在此刻才理解深刻！想想当初金科的“大事件”、“房交会”，不得不佩服！涨价随大流，看别人动了才动，至多是利润少一点点，但如果降价随大流，看一段再说，就如同森林里碰见老虎的两个小孩，谁先动谁主动，有可能的就是谁跑在后面，就有被老虎吃的危险！ 在08年7月前，政府高压调控房地产，是因为“中国经济三驾马车”的两驾，出口和消费能让经济持续快速发展。但世事多变，金融危机不期而至，出口受到重大影响，剩下的消费这驾马车显然很难阻止中国经济转头下滑；于是政府调控的调子变了，变温和了，举起的大棒突然变成了红萝卜，“利率政策，存款准备金政策，交易政策”轮番组合上阵；其目的不言自明——保持经济的稳定，让房地产担当防止中国经济“大落”的排头兵，虽然房地产政策基调的变化非政府的本意。 10月是重庆的秋季房交会举办的日子，因此十月是必须谈谈房交会的，这不仅事关现在，同样也预示未来，但在这里不再谈房交会。当然要看的，可以看看“重庆晟城房地产顾问”的企业博客（/bloghtm），那里面有详细注解。 越是冷淡的市场，越需要有趣的故事，十月最有关注和话题效应的楼盘营销话题应该是一个叫做“阿布阿布”的楼盘，主题完全贴切“80后”生活的方方面面，妥当而不失幽默，调皮而不乏上进！ 不论如何，生活总要继续，作为担当了人类太多想象力空间的住房，其价值必然是永恒而持久的，而我们考虑的不是该做这个行业的问题，而是如何作好这个行业，更重要的是如何做，而最核心的是带着什么样的心态去做！因为，人的主观能动性是第一位的！有了撬动市场的产品，破悉了消费者的心灵密码，开启了新的时代，在这潮流之上，我们才可以说我们为这个行业做出了一点自己的成就！ 一、楼市动态 （一）成交动态 说明：数据来源：重庆网上房地产 时间：10月1日至10月31日 价格：除特别说明外所有价格均为建筑面积均价。 1、总体成交量 □ 10月秋交会，主城区商品住宅交易量较上月有很大幅度上涨，总交易量仅次于举办春季房交会的5月。 □ 10月主城共计成交住宅14327套，交易量环比增加4377套，上升43.99%；总成交面积为130.34万㎡，环比上升38.42%；总成交金额为49.59亿元，环比上升35.49%；总体成交均价为3805元/㎡，较9月份3888元/㎡下跌了2.1%。 □ 秋交会的优惠政策使得10月份的销售创下了2008年的最高，若扣除秋交会的因素10月的销售量或许低于9月，看来无论多强势的手段也难以挽回目前的颓势，金九刚过，银十就成了这般模样，马上就是年关，等待开发商们的麻烦事看来很多。 2、各区成交情况 2.1成交均价 （数据来源：重庆网上房地产） □10月份主城各区商品住宅销售均价为3805元/㎡，环比9月有2.1%的降幅，传统的三北区域均价均有相当程度的下降，北部新区经开园的商品房均价环比9月下降近900元/㎡，北部新区高新园商品房均价环比9月也下降了700多元/㎡，这两个区域的房价下降幅度如此大，是由于推盘的物业形态与以往有很大区别，以往是中高端楼盘占据市场主导，而本月则是中低端楼盘充斥市场，从而导致商品房均价回落。 □江北区商品房均价环比9月也下降了近700元/㎡，其原因是非核心区域楼盘的大量推盘导致总体均价环比下跌。 □巴南区的商品房均价上涨了近600元/㎡，其原因是由于融汇半岛等高品质楼盘的大量放盘，将整个巴南区商品房均价拉高。 □其它的区域商品房均价有升有降，但是幅度都不大。 □虽然三北片区降价幅度非常大，但仍是不可替代的市场主力，特别是北部新区经开园的商品房均价仍以4598元/㎡的价格高居榜首。 2.2成交面积 □在稳坐了9月成交面积的头把交椅之后，渝北区在10月更是再创新高，将本已不俗的9月销售成绩翻了接近一番，达到28.65万㎡； □其次是江北区，成交面积达到14.7万㎡，环比9月也是翻了近一番；而南岸区和北部新区也保持了良好的销售势头，稳中有升。本月除个别区域由于放量大幅减少导致成交面积下降外，其它各区域的成交面积均有所提升。 □如果说9月由于新楼盘和加推楼盘集中放量和价格原因，促成了总成交面积的大幅上升，那么10月则是由房交会带出来的火爆的销售形式，与“银十”无关。 3、10月份销售排名 3.1、10月销售金额排行分析 □10月的销售排行榜，少了龙湖的身影，但鲁能星城