1第一章 房地产及房地产价格.pptx

第一章 房地产及房地产价格;;;4;土地：指地球的表面及其上下一定范围内的空间。“土地”是一个三维的概念（地面、地上空间、地下空间）； 建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物，具体包括房屋和构筑物两大类。 房地产物权：除自物权（所有权）之外，还有所有权衍生的使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权等“他物权”。（各种物权都能单独产生利益，所以可以分别形成价格，在对房地产进行估价时，应该切实注意所有权是否完整，他项权利设定的情形怎样。） ;6;7;;9;10;11;12;13;14;15;16;17;;19;20;21;22;23;24;25;26;;4.1 房地产自身因素; 2. 实物因素 实物因素可以分为土地实物因素和建筑物实物因素。土地实物因素包括土地的面积、形状、地形、地势、土壤、地基、基础设施完备程度等。建筑物实物因素包括建筑规模、借助结构、设施设备、装修装饰、层高和室内净高、防水、保温、隔热、通风、采光等。 3. 权益因素 权益因素可以分为土地和建筑物的权利状况、土地使用管制状况、相邻关系状况等。权利状况主要是指房地产拥有的是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权等，以及这些权利的完整、清晰情况。 ;4.2 房地产外部因素; 4. 社会因素 影响房地产价格的社会因素主要有政治安定性、社会治安、城市化和房地产投机等。 5. 国际因素 影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。 6. 心理因素及其他因素 影响房地产价格的心理因素主要有购买或出售时的心态、个人的偏好、从众心理、讲究风水等。 ;32;33;;35;4、 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种( )。 A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估 5、 ( )是随着时间的推移而减少的。 A.原始价值 B．账面价值 C.市场价值 D．投资价值 6、 ( )是指某种房地产在市???上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 A. 原始价格 B．理论价格 C．成交价格 D．市场价格 7、 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为( )。 A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积 B．楼面地价：土地总价×总建筑面积 C．楼面地价：土地总价+总建筑面积 D. 楼面地价：总建筑面积÷土地总价 ;37;38;39